纯水岸·东湖 2012年年度营销纲要 2012年2月 目标界定 目标下问题 本案目标 宏观环境分析 客户分析 解决思路 营销执行总纲 序 报告思维 主题篇 媒体篇 案例借鉴 营销推导 核心问题界定 客户篇 活动篇 推售篇 展示篇 思维导图 销售执行 销售执行 针对性营销 本报告思维模式 目标界定 目标下问题 本案目标 宏观环境分析 客户分析 解决思路 营销执行总纲 序 报告思维 主题篇 媒体篇 案例借鉴 营销推导 核心问题界定 客户篇 活动篇 推售篇 展示篇 思维导图 销售执行 销售执行 目标理解 2012年2月 2012年12月 28.5亿元 目标理解 根据各物业类型现有数据统计，低密度与高层总销售套数为2619套，总销售金额约为52亿元。 目标分解推算 据统计，2011年市场低密度最高年去化量 为7.86万方，本项目2012年销售目标为6.58万方，占到83.7%，高层年最高去化量为10.5万方，本项目2012年销售目标为9.7万方，占到92.4%。 目标分解推算 在正常的市场情况下，本项目要实现销售目标，需加大推售超高层的货量，保证去化速度。 一期目标 价格？ 速度？ 一期=整体的起势，辐射全盘 建立高端市场影响力，实现整个项目价值提升 一期价格目标、速度目标的真正意义是通过销售实现一期市场影响力。 一期代表项目的整体价值，因此一期的显性目标是提升项目的整体价值。 整体价值提升，才是真正赢利 一期目标与整体目标的关系 价格 高价！ 速度 高速！ 业绩 高量！ 营销现状 项目一期低密度从2011年开始线下蓄客，客户累积量及意向度尚待考验； 项目形象及展示系统尚未建立起来，客户对本项目市场价格及区域价值尚未形成清晰印象。 未来愿景 一期销售带动项目市场地位； 提升整个区域的居住价值 代言武汉未来生活新模式 第一层级问题： 一期要取得好的销售业绩，须建立项目高端形象。 第二层级问题： 通过一期建立高端市场领导者地位，为项目后期的持续销售营造良好的营销环境。 一期的核心目标：建立项目高端品质形象标杆，树立华侨城品牌在武汉的影响力，完善项目价值支撑体系。 目标界定