摘
房地产业是一项综合性产业，也是国民经济的基础性、先导性产业。不同国
家由于不同的历史特点和经济发展程度，针对房地产业各项业务活动相关的金融
行为采取了不同的房地产金融制度和融资政策，以通过调节房地产金融间接调控
房地产市场，促进整个房地产市场和金融系统的稳健发展。从而，起到调节宏观
经济的作用，保证国家经济的健康运行。
本论文从房地产金融制度与房地产宏观调控的角度，运用房地产周期、经济
周期、信贷周期理论及博弈论的理论，立足于我国房地产金融制度下的宏观调控
政策现状，选取国际上较成熟的、高效且具有代表性的美国、德国及新加坡的住
房金融制度样本，从债权、股权、混合型三种开发融资模式上分析其房地产开发
融资模式。由此，对比中国现行住房公积金制度及住房抵押贷款住房金融制度下，
债权、股权、混合型房地产开发的融资模式，归纳分析后总结出我国房地产金融
市场及我国房地产行业宏观调控的存在的主要问题:我国房地产金融体系尚未形
成，间接融资与直接融资比例严重失调;融资结构不合理，间接融资中国有银行
占有垄断地位，造成了单一的银行体系支撑整个产业体系，加剧银行风险;宏观
经济政策中货币流动性过剩，金融政策处于两难境地，房地产金融风险过分集中;
我国的房地产金融调控政策针对性不强，中央与地方政府的调控目标存在不一致
等问题。
在以上分析框架基础上，本文进一步针对我国的房地产金融市场特性，及我
国宏观调控政策的局限性，对房地产金融宏观调控提出了一些建议。建议从完善
房地产市场住房模式、注重协调中央与地方在宏观调控中的关系、拓宽融资渠道
等几个方面解决我国房地产宏观调控中存在的问题。
关键词:房地产、金融制度、宏观调控