大源国际中心项目 公寓整体营销方案 超越极限、使命必达 8月 报告体系 Analyze System 目标 目标下新政解读 市场分析 项目解读 市场定位及客群分析 总体策略 投资回报方案测算 目标 形象目标 营销目标 塑造项目“稀缺价值影响力”的市场形象 十八个月总共完成 住宅公寓 ：完成3.4万㎡的销售任务 宏观政策——成都房地产调控细则 核心政策解读 （一）限购即日起，在本市锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区等主城区暂时实行住房限购措施：本市居民家庭可以再购买第2套住房，暂停购买第3套住房；外地籍居民家庭能提供证明者可在主城区购买1套住房，不能提供证明者暂停在主城区购房。 （二）限贷 首付提高，利率上调，银行信贷紧缩，后续放贷更为紧张，购房者贷款艰难。 （三）限价——《关于进一步强商品住房价格监管的通知》：申请办理商品房预售许可证的预售方案中申报价格应按套明码标价、“一房一价”；申报的平均价格不得高于同时期同地段同品质楼盘成交均价；售房价格优惠幅度应在预售方案中明确 宏观大势预期的逆转，住宅市场严控继续，市场观望氛围浓厚； 非住宅物业投资走俏，供需两旺； 政策市场影响 政策影响 限贷限购 开发商交贷款额度的保证金1.5%，不退 放款周期延长，以前20天左右，现在1-3个月 很多公司直接派2个人专办放款事宜，人力成本增加 贷款人收入证明细化，要求半年收入清单，2.5倍收入保障 1年以上社保 …… 未来政策走势的研判 政策是长期的：目前房价尚未实质性下跌，政府已经明确指出，一旦政策放松，价格有可能会出现报复性上涨。 政策以巩固和加强执行为主：今年中国经济出现硬着陆可能性不大，因而未来仍以现有政策的巩固和加强执行为主。 房价是决定政策是否加码的关键因素：如果未来房价继续坚挺或走高，不排除政策范围继续扩大和新的行政政策出台 市场总结 受限购、限贷“双限”的影响，市场观望情绪浓厚，开始出现量价齐跌的市场走势； 目前公寓不受限购、限贷“双限”的影响，公寓市场刚需两旺，市场机会优势较大； 公寓虽然不受“双限”的影响，但当前银行资金压力紧张，公寓会受到限贷的影响； 目前区域市场上共有 ”雍湖会、蜀都中心、香年广场、福年广场、海洋中心” 共5个项目有公寓在售，均为精装，以下为具体分析 竞争环境——公寓量价关系 备注：1、以上数据来源于中成市场研究中心；2、数据截取各项目1-6月销售情况； 目前在售项目公寓均价在8300-11500之间，精装标准在1500-3000之间， 清水价格区间为7000-9000元/㎡， 月均销量约22套，与住宅和公寓的月均销量相差较大，存量大，竞争激烈 公寓区域内潜在竞争分析 潜在放量大，同质化产品面临直接竞争 蜀都中心：50㎡ 雍湖会：40㎡ 香年广场:47㎡ 3.6 竞争项目主力户型对比分析海洋中心：51㎡ 卡斯摩广场：51㎡户型对比：公寓主力户型对比分析 户型设计有一定优势，通风采光效果佳，部分设计观景阳台和生活阳台，有一定的竞争力； 区域市场分析结论： 区域在售公寓全精装，精装标准1500-3000，清水价格7000-9000； 月均销售22套左右，较住宅和LOFT相差较大； 潜在供应量大，竞争激烈； 目前市场在售的房源主要为40-60㎡的套一房源，产品同质化严重； 城市新中心 以金融、总部为代表的成都中央商务区；大力发展现代商贸、科技创新、软件外包、文化会展等高端产业的现代化新城 本案处于天府新城核心区、首开区 项目区位规划 规划总建筑面积6500万㎡， 已经建成1600万㎡ ， 在建面积1000万㎡ 。 建成后 总就业人口60万； 总居住人口60万 天府新城—成都 浦东新区—上海 6500万㎡规划，再造一座城 区位规划 6纵3横交通体系 6纵 地铁1号线、天府大道、 红星路南延线、站华路、 元华路、机场高速 3横 三环路、府城大道、外环线 区位交通 本项目位于6500万㎡规划的城市新中心——天府新城， 紧邻国际商务核心区，未来的成都“陆家嘴”。 区位的优越性和重要性无庸置疑 区位小结 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看