文本描述
文殊院项目定位报告 一、项目开发目标和理念
二、项目定位和主题概念
三、主题概念与支撑体系
四、项目竞争力总结
一、项目开发目标和理念 三大目标:三老满意 政府满意:
开发出代表城市形象的名片
打造出体现城市文化的舞台
整合和提升城市商业业态水平和功能
提升土地经营价值
三老满意 老板满意
降低投资风险,
良好的投资价值和利润空间
老百姓满意:
满足观光、休闲和体验的需求 项目多元参与的互动理念 三老模式
政府经营环境
企业经营市场
百姓经营文化 项目经营者:多元经营理念 经营土地;通过做高土地价值,而不是提高容积率获得更多面积来提高土地收益;
经营期望:使开发商具有充分的投资信心和期望,
经营文化:发掘提升特有的文化和氛围,充分引导消费,为商家营造良好的经营环境; 两个开发方向 充分挖掘文殊院和爱道堂的文化资源,提升片区的形象和文化价值;
寻求传统文化与现代都市文化的对接; 一个重要经营角色——城市运营商 房屋保障中心作为项目的操作者,其角色不仅仅是政府职能部门,而是一个城市运营商;
所谓城市经营商,就是从事城市空间尺度上的投资与开发的单位或企业,也可以说是城市经营战略的执行者 城市运营商出现的背景 政府面对城市大片区旧城改造和新区开发时,其战略目标为改善城市功能、提升产业水平和树立城市形象;
政府职能机构是从政策、法规、行业、规划等角度参与旧城改造和新区开发,在经营手段和市场化行为方面的职能有限; 城市运营商的出现的背景 房地产开发商等经营机构不能完全秉承政府的意图和战略目标,而且没有能力完成大型的片区从拆迁、市政配套设施建设、城市文化价值的发掘与保护等一系列任务;
面对城市大片区旧城改造和新区开发项目,需要一级半土地开发商,在政府与市场之间起承上启下的作用——城市运营商浮出水面 城市运营商职能 政府与市场之间的承上启下者
承上:秉承政府的开发意图,从城市经济发展战略出发,以可持续发展的理念总揽新区开发的各项工作;
启下:引导市场,以经营手段启动各种投资、经营机构,广泛整合资源,并对新区开发中的企业行为进行有效的控制。
城市运营商职能 立足于城市空间和功能的角度,为城市文化与区域经济的发展创造条件;
整合资源,引导和吸引投资与开发企业(如房地产开发商、城市基础设施开发商、零售商等)共同参与城市功能区内的项目开发,创造市场,扩大市场,并从创造市场、扩大市场的过程中求得城区的发展; 城市经营商特性 扮演者:政府职能部门下属经营机构或企业
工作空间:旧城改造或新区开发大型重点项目或片区
战略定位——土地经营战略的制定和实施者
战略目标——实现政府的战略目标,并通过土地增值和税收实现经济效益;
城市经营商特性 经营的范围——以土地位依托和载体,经营片区的商业机会、土地历史文化价值、市政设施、城市环境形象等;
主要职能——项目或片区的发展战略制订、委托策划与规划、选择开发经营机构、支持并监控开发与经营行为、整体推广; 二、项目定位和主题概念 定位的提出
项目定位
项目城市功能角色定位
档次和价格定位
目标客户群定位 1、定位的提出 竞 争
与正在改造两个历史文化旧区的对于投资者、经营者、规划设计单位、政府资源、媒体注意力、区位、人流商流、和消费者多方面的竞争;
与已成熟的都市休闲区和旅游区对于消费者的争夺;
需 求 1)城市的功能需要转变和丰富
2)政府需要城市名片
3)城市的商业需要注入文化的因子
4)城市旅游一日游需要丰富
5)城市的旅游城市地位需要改善
6)房管局需要旧城改造亮点
7)旧城改造需要新的模式
8)文殊院和爱道堂要发展宗教文化
9)投资者和商家需要投资的舞台
10)消费者和游客需要体验片区的文化 核心资源——宗教文化资源 历史影响力和地位
文物资源
宗教资源
园林景观资源
运作机构资源能力 房管局良好地政府资源和能力
文殊院管理者有良好经营思路
成都投资经营者良好的运作能力
定位的提出 需 求 定位 运作机构资源能力 核心资源 竞 争 定位思路 文殊院片区的佛教文化是项目的核心资源,并且与其他历史文化片区相比较具备唯一性、排他性和权威性的基础;
必须也只有从宗教主题出发考虑项目的定位; 。。。。。。以上简介无排版格式,详细内容请下载查看