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没有人能与趋势对抗
无论是历史趋势、经济趋势、产业趋势，还是时代趋势……
我们要做的是适应趋势，并参与其中，成为其中的推动者
趋 势 论
商务应用领域何尝不是如此？本案又何尝不是如此？
本次提案岂然不是如此？
提案目次
Part…A
趋势论
一、写字楼之趋势
三、项目核心趋势
二、苏州城市趋势
一、写字楼之趋势
（一）宏观市场分析
（二）全国写字楼发展趋势
（三）苏州写字楼发展趋势
（四）新区写字楼发展趋势
1、国际经济环境：国际经济形势有所好转，但复苏仍尚需时日
美国：经济回升，但实现全面复苏仍长路漫漫
欧洲：虽有好转，但整体复苏尚需时日
日本：经济走出低谷，但前景堪忧
2、国内经济环境：国内经济持续向好，但未来走势仍需理性看待
经济成功保‘8’
市场信心进一步增强
国内需求快速增长
全年国内生产总值达33.54万亿，比上年增长8.7%，增速比上年回落0.9个百分点
09年全社会固定资产投资额达22.48万亿，09年社会消费零售总额达12.53万亿，比上年增长15.5%
企业景气指数、企业家信心指数、制造业采购经理指数（PMI）都在稳步上升
3、09年全国房地产年度走势
投资：开发投资增速逐月回升，但仍低于近年来平均水平
09年全国地产、住宅开发投资达到3.62万亿、2.56万亿，同比增16.1%、14.2%
供应：09年施工和新开工面积低位增长，市场略显供给不足
09年全国商品房施工新开工31.96亿、11.54亿㎡，同比增12.8%、12.5%
需求：销售面积和销售额的规模与增速均创历史新高
09年全国商品房销售面积93713万㎡，同比增长42.1%：住房增43.9%；办公楼30.8%；商业营业24.2%
4、历年政策演进与房价指数走势
5、未来市场预判
在扩大内需主旨下，投资仍将保持规模,消费增速进一步加快，积极财政政策和适度宽松货币政策会延续，结构调整将成主要手段。经济整体向好，将推动产业发展，对内外资产生极强的吸纳能力
房地产政策将以政策回收为主，抑制投机，控制房价过快增长。但必要的政策调控，将对投资市场产生一定的抑制作用
二、三线城市机会凸显：多处商贸中心的规划实施，商业量体的供应比重继续加大，未来苏州的商业地产市场将迎来开发的高峰。未来苏州住宅市场迎来阶段性供应高峰，土地供应增量有望提高20%-30%
一、写字楼之趋势
（一）宏观市场分析
（二）全国写字楼发展趋势
（三）苏州写字楼发展趋势
（四）新区写字楼发展趋势
第一阶段
第二阶段
第三阶段
第四阶段
第五阶段
总体来看
全国办公市场的发展现状与演变特征
外企进入中国，一部分酒店开始承担写字楼的功能，酒店中入驻了一些国外办事处，开始有写字楼的需求
计划经济体制下的行政办公楼及一些国有企业在工厂建小办公楼
内资与外资合建的写字楼建成后，很多大公司迅速搬到里面办公
由于看到了高利润回报率，更多国外开发商和一些实力强劲的国内企业开始兴建写字楼
随着我国市场的国际化进程，写字楼产品也日益与国际先进项目接轨
写字楼细分程度没有住宅市场明显，写字楼市场化程度偏低，开发和定位已逐渐成为项目发展的关键
一、写字楼之趋势
（一）宏观市场分析
（二）全国写字楼发展趋势
（三）苏州写字楼发展趋势
（四）新区写字楼发展趋势
2000年-2002年
起至今
时间段
苏州出现“办公司热”，在“全民皆商”热情下，市场中出现了众多大大小小的公司，对写字楼有一定需求，但观念不强，往往选择中心城区品质较差的多层建筑，甚至还出现很多家庭住宅用于办公。而这时出现了很多麻木开发办公物业，造成了烂尾楼形成
由于前期市场需求增加，加上园区和新区的成立开发，市场中出现了一批现代意义上的写字楼项目，使该阶段成为苏州写字楼市场的第一轮集中供应期
随着市场掀起了开发热潮，供应量体大增，市场中供大于求，加上投资者获取的低回报，打击了市场中投资、开发写字楼市场的热情，所以该阶段主要是消化市场中现有写字楼的存量，而市场中新开发量体很小，处于写字楼市场的低迷期
供应分布
市区新区园区
新区园区商业中心
各板块商业中心
典型代表
石路协和大厦、金河
国际大厦、开元大厦
世纪金融、高峰会、
金河国际大厦
金狮大厦、国际
经贸大厦
概述
上世纪90年代后期
市场对政策调整的适应，前期大量观望投资客户的需求得到大量释放，中小面积低总价投资回报率高的写字楼尤为受市场青睐。但9.27新政后市场冷清，写字楼市场再次陷入困境。 09年有了很大程度的恢复。投资客热衷不一，受宏观环境的影响较大。发展相对成熟
各板块商业中心
新天翔广场、开元大厦和基广场、石路金座
较高档次写字楼
大量烂尾楼
1、苏州写字楼市场发展历程：新区发展早于其他区域，但园区后来居上。
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