西蒋峪地块市场调研报告 盈信置业调研小组
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西蒋峪地块市场调研报告
第一章 序言
本次市场调研，是基于对西蒋峪项目地块的深入了解和分析，所做的一次
概念性的市场调研，而非专项性的市场调研。主要目的是预判济南房地产市场的
变动趋势，同时结合供求状况寻找项目的市场机会点、切入点，并结合项目地块
的数据和实际情况对项目进行初步的定位

资料来源：
市场调研之一手资料主要是通过调研小组成员对济南房地产市场的实地调查
及对消费者需求的问卷调查取得，二手资料主要来源于济南市房管局、统计局、
国土局等相关政府部门，部分资料来源于网络的公开资料

市场调研方法：
韸 通过对济南市房地产市场供应与潜在客户需求的调查，以及对供、需的变
化趋势，为本项目的建筑类型、主体物业、物业配比等提供客观依据

韸 通过对济南房地产市场的竞争状况，对比本项目地块特征、规划数字，为
本项目的产品定位、未来客群、开发顺序等提供客观依据

韸 通过对本项目地块分析，了解项目地块的优势、劣势、机会、威胁，寻找
解决项目地块的显性缺陷及隐形缺陷的办法或方向

研究框架：
第一步 第二步 第三步
宏观
市场分析
微观
市场分析
房地产
市场分析
竞争对手分析
消费者分析
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研究模型：
市调前的模糊定位
在市调进行之前，给项目一个模糊的定位：低密度的中高档楼盘。调研的目
的就是用最终的数字和信息来验证调研结论是支持或反驳这个模糊定位。有了这
个模糊定位的框架，延伸出市场调研的方向性问题和核心问题

备注：企业的项目开发目标主要有以下几种：快速回款低风险、高利润率高
回报、品牌建立后续发展。侧重于不同的目标将决定不同的项目定位

调研的方向性问题
一次市场调研，不期望找到所有问题的答案，但希望给这些问题一些方向性
研究目的
确定目标客户群
物业类型配比
产品价格定位
GDP变化及其预测
物业供需状况
物业需求量预测
土地供应量
经济增长刺激需求
人口及其发展规划
人均居住面积变化
价格预测
消费需求调查
物业供应市场调查
SWOT分析
项目定位
供需对比分析
投资风险分析
财务分析
敏感性分析
人口增长新增的住宅需
建筑类型，开发周期
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的解决思路或解决办法，甚至是给一些问题提供互相争论的平台

调研小组带着以下的几点方向性问题，开始调研工作：
※项目的定位？
※产品的定位？
※价格的定位？
※客群的定位？
※项目的显性和隐性缺陷？
调研的核心问题：建什么？卖给谁？多少钱卖？为何买？为何不买？
市调主要工作
1，踩盘： 代表性楼盘名单：名士豪庭，莱茵小镇，海尔绿城全运村，港澳
花园，御景山墅，国华东方美郡，千佛山熙园，天泰太阳树，外海蝶泉山
庄，重汽翡翠郡，海那城，彩石山庄，蟠龙山水，燕山樱园，水映丽山，
舜耕名筑

2，问卷调查：选择个人年收入十万元以上人群，有针对性地问卷调研。回收
问卷数量达到500份

3，高端访谈：高端访谈的对象分为三部分：个人资产过千万，年收入50万
以上的潜在购房者;房地产从业的高管人员;置业媒体的记者

调研时间段分解
8月8日--8月14日，市调成员分头踩盘

8月15日--8月24日，市调成员完成市调问卷。对有代表
性的楼盘项目，马学军、于亚南补充踩盘

8月25日--8月29日，将所有数据和信息录入、分析，形
成市场调研报告

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第二章 济南市宏观经济状况
宏观经济状况是一个城市或地区房地产市场的总体背景，是房地产业发展的
基础，也是影响一个项目定位和成败的重要因素。因此，要真正把握一个城市或
地区的房地产市场前景，不能脱离对宏观经济形势的正确认识

备注：在本次市场调研报告中，只体现对房地产市场最关键的几项宏观数据
1． 济南市度房地产开发供应情况
1．1 度可售面积和已成交面积
年初至7月底商品房供需情况统计
用途 可售套数 可售面积 已售套数 已售面积 已售均价
住宅 17548套 2105566.5m2 6223套 709659.51m2 5236元/m2
办公写字楼 785套 124302.15m2 37套 8121.36m2 9544元/m2
商业用房 1837套 329955.41m2 76套 7456.58m2 10791元/m2
车库 3692套 164228.15m2 65套 1927.89m2 3946元/m2
地下室 15534套 239477.76m2 1759套 19085.94m2 2518元/m2
厂房 66套 80312.34m2 27套 31665.56m2 2420元/m2
其它 263套 16849.63m2 29套 2101.71m2 6394元/m2
公寓 4931套 287187.81m2 1533套 77204.27m2 10644元/m2
（来源：http://www.jncc.gov/realtymisportal/default.aspx）
可售商品房数量： 44656套， 面积合计：3347876㎡
已销售商品房数量： 9479套， 面积合计：857218㎡
可售住宅套数： 17548套， 面积合计： 210万平方米，
已售套数： 6223套， 面积合计： 70万平方米

数据显示，销售情况极不理想，已销售面积仅仅完成了可供销售面积的33%

有以下一项内容表明度销售情况的严峻和压力

1.2 上半年房地产开发投资情况
来源:统计局发布
据济南市统计局发布的今年上半年济南市房地产开发投资情况显示，受宏观调控政策以及价格持续上涨的
影响，济南市商品房销售面积增长异常缓慢。截至６月末，济南市住宅空置面积为３８．１万平方米，同
比增长１２．１％；住宅空置面积１－３年（空置时间在１－３年的）２３．６万平方米，同比增长８４．９
％。
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