成都·天玺项目
物业管理服务方案（讨论稿）
第一太平戴维斯物业顾问（成都）有限公司
二零一零年十二月
“天玺项目”物业服务管理方案
目 录
第一章 “天玺项目”项目基本情况 3
第二章 “天玺项目”项目定位 3
一、项目特点 3
二、管理难点和重点 3
第三章 “天玺项目”物业服务理念及模式 4
一、 客户受众分析： 4
二、 物业服务目标 5
1、总体目标 5
2、目标分解……5
三、 服务理念： 9
1、4S满意战略 9
2、服务管理理念： 10
四、 服务具体模式 11
第四章 “天玺项目”物业服务人员安排 11
一、 组织机构设置 11
二、岗位工作时间建议及岗位设置建议： 12
二、 项目总经理管理职责及各部门职责分工 13
1、项目总经理的管理职责 13
第五章 物业服务制度目录 13
一、 公众制度 13
二、 服务制度目录 13
三、 作业指导书目录 13
第六章 员工规章制度及绩效考核办法、员工培训计划 13
第七章物业服务管理方案 13
一、实施计划 13
二、物业服务实施方案 13
（一）交房与商户装修管理服务方案 13
（二） 物业共用部位、商户或使用人自用部位维修服务方案 13
（三）物业服务区域内共用设施、设备的管理、维修方案 13
（四）物业服务区域内环境保洁方案 13
（五） 物业服务区域内公共秩序维护服务方案 13
（六）公司在对项目实施物业服务后，将着重的工作 13
（七）物业维修和管理的应急措施 13
1、设备、设施故障抢修规程 13
2、紧急处理程序 13
第一章 “天玺项目”项目基本情况
“天玺项目”位于城市地标“九眼桥”附近，该项目集商业，公寓式住宅，地下车场等生活配套建筑为一体，具有很高的投资价值。项目东临莲桂西路，北临一环路，西临顺江路，交通便利，购物方便

“天玺项目”由两栋高度为210米的塔式建筑组成，地上63+2层，地下5层。规划建设净用地面积为9831.82㎡，规划总建筑面积为152369.33㎡，容积率为10.86，绿地率为30.5%。其中住宅建筑面积为106454.34㎡，非住宅建筑面积为363.23㎡，物管用房分区设在地下各层，面积总计约为350㎡，业主活动议事用房30㎡，住宅总户数为1316户。地下车库共914个机动车停车位，1108个非机动车停车位。两栋楼首层均为会所用房，会所服务范围仅面向业主开放，包括咖啡厅、雪茄吧、酒吧、会议室、健身房、儿童娱乐室，会所面积为1400㎡。30层为设备层兼避难层。电梯共计16部，分高低区及消防电梯。
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