重庆房地产市场调查分析
第一章 重庆市概况
一．地理环境
重庆位于东经105°17'-110°11'、北纬28°10'－32°13'之间的青藏高原与长江中下游平原的过渡地带，属亚热带季风性湿润气候。辖区东西长470公里，南北宽450公里。地界东临湖北、湖南，南接贵州，西靠四川，北连陕西。重庆幅员辽阔，域内江河纵横，峰峦叠翠。北有大巴山，东有巫山，东南有武陵山，南有大娄山，地形大势由南北向长江河谷倾斜，起伏较大。地貌以丘陵、山地为主，坡地面积较大，成层性明显。主要河流有长江、嘉陵江、乌江、涪江、綦江、大宁河等。重庆中心城区为长江、嘉陵江所环抱，各类建筑依山傍水，错落有致，以“山城”著称于世

二、行政区划
重庆市幅员面积8.24万平方公里，下辖40个行政区县（自治县），有19个区（万州区、涪陵区、渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、万盛区、双桥区、渝北区、巴南区、黔江区、长寿区、江津区、合川区、永川区、南川区）;21个县（自治县）（綦江县、潼南县、铜梁县、大足县、荣昌县、璧山县、梁平县、城口县、丰都县、垫江县、武隆县、忠县、开县、云阳县、奉节县、巫山县、巫溪县、石柱土家族自治县、秀山土家族苗族自治县、酉阳土家族苗族自治县、彭水苗族土家族自治县），重庆以主城区为依托，各区、县（自治县）形如众星拱月，构成了大、中、小城市有机结合的组团式、网络化的现代城市群，是中国目前行政辖区最大、人口最多、管理行政单元最多的特大型城市

三、比较优势
重庆作为是中国西部最具投资潜力的特大城市，相较其他城市具有五大优势：
区位条件优越

重庆地处长江上游经济带核心地区，中国东西结合部，是中国政府实行西部大开发的重点开发地区

基础设施功能完备

重庆是中国西部唯一集水陆空运输方式为一体的交通枢纽，横贯中国大陆东西和纵穿南北的几条铁路干线、高速公路干线在重庆交汇，3000吨级船队可由长江溯江至重庆港，重庆江北国际机场是国家重点发展的干线机场。重庆是中国西部电网的负荷中心之一，煤炭、天然气产量大，能源供应的保障程度高

工业基础雄厚，门类齐全，综合配套能力强

重庆是中国老工业基地之一，正着力壮大汽车摩托车、化工医药、房地产建筑建材、食品、旅游五大支柱产业，加快发展以信息工程、生物工程、环保工程为代表的高新技术产业

科技教育力量雄厚，人才相对富集。重庆拥有1000多家科研机构，34所高等院校，60多万科技人员

市场潜力巨大。重庆人口众多，
人民生活由温饱向小康过渡、三峡工程库区移民和城镇工矿搬迁、大规模的基础设施建设、生态环境保护和污染治理、老工业基地的产业升级都将产生巨大的消费需求和投资需求

抓住中国实行西部大开发战略的历史性机遇，重庆将按照建设 三中心、两枢纽、一基地（即商贸中心、金融中心、科教信息文化中心；交通枢纽、通信枢纽；以高新技术产业为基础的现代产业基地）的战略构想，加快经济社会发展，发挥对外窗口和经济辐射作用，推动西南地区和长江上游地区的发展

四、综合实力
把重庆加快建成西部地区的重要增长极、长江上游地区的经济中心、城乡统筹发展的直辖市，在西部地区率先实现全面建设小康社会的目标。——胡锦涛
按照胡锦涛主席的指示，重庆抓住中央直辖、三峡工程建设、西部大开发三大历史性机遇，大力调整经济结构，积极扩大开放，深化体制改革，加快基础设施建设，经济社会全面发展，综合力进一步增强，主要经济指标在西部12个省区中均在前5位以内。，全年实现地区生产总值4122.51亿元，比上年增长15.6%，按常住人口计算，人均地区生产总值达到14660元，比上年增长15.3%。全市地方财政收入达到788.56亿元，比上年增长48.9%。全社会固定资产投资3161.51亿元，比上年增长28.9%。城镇建设与改造投资2121.47亿元，比上年增长27.7%。重庆两江环绕，交通便利，是西南地区的物资集散地和长江上游最具活力的商贸中心。已初步建立起面向全国、联动长江、辐射西南、层次清晰、结构紧密，由传统商业向现代商业发展的消费品市场体系。全年实现社会消费品零售总额1661.23亿元，比上年增长18.4%，扣除价格因素，实际增长13.6%。 年末全市常住人口2816.00万人，比上年增加8万人，其中城镇人口1361.35万人，增加50.06万人，城镇化率达到48.3%，提高1.6个百分点。全年城镇单位职工平均工资达到23098元，比上年增加3883元，增长20.2%。城市居民人均可支配收入达到13715元，扣除价格因素实际比上年增长10.3%。城市居民家庭恩格尔系数为37.0%。城市居民人均住房建筑面积27平方米，比上年增加2.8平方米

（数据来源：重庆市国民经济和社会发展统计公报）
第二章 重庆市房地产及相关政策环境分析
众所周知，房地产是与国家政策密切相关的一个行业，政策方向的变动直接影响到这个行业的发展，作为这个行业的市场主体—开发商对政策的敏感度和运用力必然影响其项目运作的顺利程度。所以，特将重要的政策、法规以及政府新举措收集、整理如下：
一、金融政策分析
1、央行半年内连续五次上调存款准备金率，从年初的14.5%上调至17.5%

中国人民银行在今年上半年，连续5次上调存款类金融机构人民币存款准备金率。也是07年以来第15次动用这一货币政策工具

此次调整后，普通存款类金融机构将执行17.5％的存款准备金率标准，创历史新高

次数
公布时间
调整前
调整后
幅度
15
08年06月15日和25日
16.5
17.5
1%
14
08年05月20日
16%
16.5%
0.5%
13
08年04月16日
15.5%
16%
0.5%
12
08年03月18日
15%
15.5%
0.5%
11
08年01月16日
14.5%
15%
0.5%
10
07年12月08日
13.5%
14.5%
1%07年11月10日
13%
13.5%
0.5%07年10月13日
12.5%
13%
0.5%07年09月06日
12%
12.5%
0.5%07年07月30日
11.5%
12%
0.5%07年05月18日
11%
11.5%
0.5%07年04月29日
10.5%
11%
0.5%07年04月5日
10%
10.5%
0.5%07年02月16日
9.5%
10%
0.5%07年01月5日
9%
9.5%
0.5%
分析：
央行年内5次上调存款准备金率，这一举措是为强化落实从紧的货币政策要求，继续加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长。同时此举也在很大程度上也打压了房地产市场发展，在调控市场的同时加快了房地产市场的洗牌过程

2、固定利率房贷首降
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