东坝项目产品客户关注度研究及产品设施建议报告
2007-06-25
整体思路
产品深化及设备设施建议
需求
供应
本案产品说明及市场调研依据目录
本案产品说明
本案为40万平米的低密度宜居花园生活居住社区； 容积率为1.2左右； 受90平米以下住宅占70%的国家政策的限制； 产品规划为花园洋房（4.5层、5.5层）和小高层（9层）； 装修标准为毛坯，预期2008年6月开盘； 全盘销售均价在10000元/平米左右
建议依据
为了进一步深化本案的产品设计标准，我们搜集了区域供应市场和需求市场两方面 的数据作为本案产品建议的参考依据，一方面选取北京东部六大居住板块（东坝、管 庄、望京、四方和五方、朝青、百子湾）23个新项目为调研样本，从供应市场上得出 结论；一方面以23个项目为基础，进行客户关注度调查，在需求层面了解潜在客户的 置业意向。通过供需的综合性分析，提出针对本案的客观合理的产品建议
样本的选取 调研样本的选取，主要从与本案具备比较意义的三个层面来筛选，它们包括： 同区域范围、价格与本案比较接近的项目，如奥园、上东上层 受90-70政策限制、产品类似项目的项目，如北京新天地、华美橡树岭 区域内具有典型代表性的项目，如泛海国际 按售价确定分析层次 在具体分析上，我们分三个价值段进行项目产品的对比和综合交叉分析，以便于了解不同售价所对应的产品配置以及产品对于项目销售价值的影响比例。 这三个价值段根据本案产品的初定价格10000元/平米来核定，分为9000元以下/平米、9000-11000元/平米和11000元以上/平米三个价值段来划分
样本层次
区域样本项目列表(9000、9000-11000）
区域样本项目列表(11000以上）
区域市场同类项目产品分析本案产品说明及市场调研依据本案产品深化及设备设施建议区域客户对于产品的关注度分析外立面风格
9000元以下的项目除富力又一城为东南亚主题风格外，80%为现代风格； 9000-11000元的项目以现代和欧式为主，分别占50%和40%，如橄榄城、奥园。欧式立面古朴、典雅，如万象新天； 11000元以上的项目较为多元化，现代、欧式、新古典主义均占一定比例。如润枫水尚，外立面综合采用德、法、北欧三种元素，创造了差异化的独特效果。 从总体市场来看，由于目前的项目普遍容积率越来越高，因此采用现代简约风格的项目总数居多，但是随着销售价格的上涨，立面风格欧化的倾向就越明显，异国风情的设计相对能够提升项目的品质感
总体分析结论 综合来看，现代与欧式风格是目前东部市场上主要的两种趋向，现代风格在市场总体产品比例中最高，占据52%。现代风格给予设计师的发挥空间较大，能创造更为丰富的效果，而欧式风情的立面则能够带给项目品质感的提升
苹果派现代外立面
万象新天欧式风格外立面
华美橡树岭欧式风格外立面
橄榄城现代外立面
风格示意
外立面材质
9000元以下的项目，外立面 材质基本以涂料和面砖为主， 面砖和涂料结合、全部涂料各 占据40%，全部面砖占20%； 9000-11000元的项目也以面砖和涂料为主，奥园为全部面砖，但是出现部分使用石材的项目，裙房石材和主体面砖占到调研项目中的20%，如万象新天和华侨城； 11000元以上的项目，使用石材的比例明显加大，全部使用石材的占25%，如润枫水尚和泛海国际，裙房石材和主体面砖的占50%； 可以看出，项目的销售价格与外立面材质的高低档次呈现正相关的现象，在市场上销售价格高的项目，其外立面材质都相对较高级，对于售价能够形成良好的产品支撑
总体分析结论： 市场调查总体显示，样本项目选取裙房石材和主体面砖结合的占26%，比例最高，其余材料的选用较为均衡，出于成本方面的考虑，在住宅中全面使用石材立面的非常少
北京香颂外墙面砖+部分干挂石材
润枫水尚外墙石材
材质示意
电梯品牌
9000元以下的项目对电梯的选择 主要为合资和国产，合资占60%， 国产占40%，没有配备进口品牌电梯的项目； 9000-11000元的项目选择合资的占70%，国产20%，进口10%，在这一价值段中，合资品牌占了很大的比例； 11000元以上的项目选择进口的占75%，合资占25%，无国产电梯配备。如丽都水岸为进口日立高速电梯，泛海国际为永磁同步VVVF环保节能型电梯
总体分析结论： 从总体市场来看，样本项目选择合资品牌的占一半以上，比例为53%，进口30%，国产占17%。市场中的基本配置为合资品牌的电梯，而高档项目为了显示档次和项目品质，一般都会 采用进口品牌的电梯。
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