无锡湖滨路轴承厂项目可行性研究报告
华润置地无锡公司 11月 报告框架
项目情况 一、项目背景 二、项目概况
项目定位 三、宏观市场研究 四、板块项目分析
经济评价 五、产品定位 六、投资收益评价
七、投资项目重点要素分析 八、结论及建议一、项目概况-项目背景
本项目位于无锡滨湖区湖滨路与梁溪河交界，地块内约有255户居民及三个工厂。 项目是典型的城区核心物业。 项目距离无锡中山路商圈约1.5Km，且处于新老城区连接之快速干道—（新）湖滨路。 项目位于城市中心繁华外延的锋线，项目开发期内，区域成长性好。 项目周边有良好的居住氛围，有成熟的老住宅区，生活配套齐全。 本项目为净地二手转让，原土地方为无锡市房地产开发公司，地块于获得。有一定拆迁量。 地块距离无锡现有项目—太湖国际社区，约6公里，有快速干道（新）湖滨路（湖底隧道）直达。项目区域优势明显 项目区位优质 所在区域为无锡中心区西南侧，具有市中心概念。 项目周边配套较成熟 项目东北部1km“五爱路”是无锡第二条商业干道； 项目所处湖滨路为无锡“酒吧街” ； 地块北侧近邻为无锡电视台； 项目自身及周边为无锡传统居住区。 项目处于现市中心和新城中心连接之枢纽地带 项目所处湖滨路为联系现市中心和太湖新城的快速干道； 项目距离中山路商圈路程1.5公里；距离太湖新城商业中心路程6公里，经湖滨路车程10-15分钟；距离太湖新城行政中心路程10公里，经湖滨路车程20分钟

二、项目概况-项目区位周边路网发达 项目周边城市级主干道有： 青祁路（双向八车道） 新湖滨路（双向六车道） 太湖大道（双向八车道） 项目周边区间道路： 梁青路：联系河埒口和梅园 五爱路：联系市中心 运河西路：联系太湖广场 建筑路：联系市中心和南长区 公交较发达 地块周边公交线路较多，有11、1、33、73、41、56、53、82、3、4、39、26路等，从本项目可直达市中心、火车站、太湖广场等地区

二、项目概况-交通情况
五爱路
运河西路
湖滨路
梁清路
太湖大道
青祁路
建筑路二、项目概况-区域配套
处于无锡市区多个商圈之间 中山路、五爱路、河埒口、太湖广场等多个市级中心均在项目3公里内 地块周边1-1.5公里内，有汽车西站配套区、湖滨路休闲街及沃尔玛商圈 拥有绝对优越的教育资源： 无锡最好的中学/小学均在项目辐射3公里范围内 周边拥有良好的医疗机构 无锡最好的医院亦在地块周边2公里内。 周边有密集且优质休闲娱乐设施 东侧为湖滨路酒吧街，有多种日韩特色餐饮 北侧广电集团有音乐厅 北侧锡惠公园为无锡著名景点 南侧2公里有无锡新体育中心
中山路商业核心
锡惠公园
太湖广场
五爱路商圈
沃尔玛
汽车西站及商圈
新体育中心
河埒口商圈
湖滨路休闲街周边路网发达 项目周边城市级主干道有： 青祁路（双向八车道） 新湖滨路（双向六车道） 太湖大道（双向八车道） 项目周边区间道路： 梁青路：联系河埒口和梅园 五爱路：联系市中心 运河西路：联系太湖广场 建筑路：联系市中心和南长区 公交较发达 地块周边公交线路较多，有11、1、33、73、41、56、53、82、3、4、39、26路等，从本项目可直达市中心、火车站、太湖广场等地区

二、项目概况-交通情况项目东至：湖滨路，东侧为厂房 项目南至：仙蠡墩遗址公园/梁溪河 项目北至：仙蠡路及无锡广电集团 项目西至：荷叶新村及部分企业
380伏高压线
10千伏高压线
梁溪河
公园
代征绿地
湖滨路
N
原厂区入口
规划道路
仙蠡路
荷叶 新村
地块四周均处于拆迁改造中。 湖滨路正在拓宽中； 湖滨路东侧原为厂房和加油站，现已被万科获得开发； 地块西侧/北侧在市房手中，将用作经济适用房开发； 地块西侧原有华润燃气煤气库，已停产，将搬迁

A块
B块
二、项目概况-项目四至二、项目概况-控规指标
配建16班幼儿园一所，用地面积不得小于7200平方米； 文体活动用房建筑面积不少于1000平方米； 净菜超市一座，建筑面积不少于3000平方米； 社区服务用房建筑面积不少于700平方米； 公厕一座建筑面积不少于60平米。 三、宏观市场研究-城市辐射能力
无锡是长三角地区中心位置、沪宁线的连接中点，距上海128km，距南京183km。 城市辐射力覆盖本市、常州/镇江局部，苏中地区。 无锡属于上海都市圈的次中心，且自身集聚能力较强。 无锡对外来人口吸引力大，市区外来人口约占市区户籍人口的50％。 三、宏观市场研究-经济发展
多年来GDP总值名列全国前十位，多项经济指标江苏省排名第二 无锡底宣布成为全国首先实现“全面小康社会” 的地区。（“全面小康社会”的最大特征是，农民人均纯收入达1000美元，城镇居民人均可支配收入为2000美元，人均GDP超3000美元。） 城镇居民人均可支配收入平均涨幅16.5％。 无锡经济是长三角区域的优秀典范，中型城市向中心城市过渡的阶段，各项指标均处于前列
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