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案例分析案例选取
案例研究选取原则：
1、城市发展新区 2、代表城市最高居住水平 3、以区域增值理念开发 4、国际化社区
所筛选案例：案例研究要点
项目发展背景 项目总体定位 项目功能构成和布局 项目形象和标志 项目交通组织和对外联系 项目开发启动模式 项目的关键成功要素 项目商业、配套、住宅及区域的关系 项目发展成功规律总结案例分析——深圳华侨城项目概况
地理位置：位与深圳市西部，距深圳中心区约4公里。 规模：占地面积450公顷，东南面建成区约320公顷，其中旅游用地约130公顷,中西部在建和待建区为130公顷,现状人口35000人。 城区功能：是深圳市相对独立的以居住、旅游和高科技工业为主要功能的城市组团。
华侨城是人文生态景观与休闲场所，聚集深圳三大主题旅游公园。规划理念：自然生态开发、在花园中建房子。功能分区
居住区
商业区
居住区
旅游区
文教
体育
居住区
以旅游、商业为主要功能，形成区域核心区； 居住区围绕核心区分布； 商业区集中布置于社区中心；华侨城发展历程
中旅广场
锦绣花园二、三期
波托菲诺、纯水岸
价格变化
7500
8000
9000－15000
三大主题公园 华侨城菜市场 华厦艺术中心 何香凝美术馆 海景酒店 邮电局 华侨城中学 华侨城医院 独特性的道路及道路绿化 供人们休憩的广场
沃尔玛 OCT广场 人文雕塑 威尼斯皇冠假日酒店 食街、酒吧街 建立社区标识统一 欢乐谷在建
燕栖湖 燕晗山 打通私家路，建立 与华侨城的联系 欢乐谷主题公园开放
发展阶段
1996年以前
代表楼盘
1996年～2000年
2000年～
配套建设
环境营造
及通过区域增值的片区开发模式达到成功开发的目标
华侨城成功开发标志：
■物业持续增值 ■住宅价格维持高端水平 ■供－需保持平稳，消化量大于同类型单个项目消化量 ■消费群体无区域特征，而是面向全市以及全国 ■商业、酒店、写字楼租金远高于普通住宅区水平，接近城 市一级商圈水平
开发前期重点建设景观资源和配套设施，为区域创造知名度和形象档次；住宅开发期利用区域的美誉度和配套优势，加强社区的环境和文化营造，实现土地的最大价值； 土地的持续增值依赖于整个区域配套和资源的不断完善，和社区景观环境和社区文化的营造； 最终成为城市高端居住区的中心。配套与住宅关系
燕栖湖
天鹅湖
燕含山
欢乐谷主题公园
商业街
中央试验学校
社区会所
二期会所
别墅区
高档住宅区
高尔夫华侨城的商业形式分析商业对区域价值影响
以沃尔玛超市、 铜锣湾百货为 核心的购物中心
区域性商 业中心
提升整体区域居住价值 提升周边商业的价值 对周边住宅影响度不大
食街与酒吧街
特色商业街，外向型商业
建立与城市的联系 营造区域人文氛围，提 升整体区域形象 提升商业价值
社区商业街
社区商业， 内向型商业
提升楼盘的形象档次
特色餐厅、 酒吧
沃尔玛超市、 铜锣湾百货、 易家侬家私等
洗衣店、美发店、餐厅等
区域价值
住宅价值
商业价值
□区域性商业中心最大程度地提升了区域的整体价值，特色商业街次之； □社区商业对整个区域的影响度不大，但对楼盘的形象塑造贡献大； □区域性商业中心和特色商业街能创造最大的投资价值；
商业
业态
服务性质
作用配套与区域关系分析
世界之窗
中国民俗文化村
锦绣中华
高尔夫球场
欢乐谷华侨城配套形成过程
中海中旅广场
锦绣花园二、三期
波托菲诺、纯水岸
医院与学校都不是知名品 牌，只为社区提供服务； 主题公园的存在，建立了 与城市的联系，但没有给 住宅带来直接价值； 艺术中心和美术馆建立了 区域形象，但没有给住宅 带来直接价值； 绿化环境和独特的道路设 计，提升区域价值。表现在： a、开放式街区，成为城 市意象； b、道路弯曲和富有坡度； c、道路绿化成形； d、车和人处于同等地位； e、华侨城边界由道路和绿 化与周边区域分隔； f、公共空间共享；
配套与住宅的关系分析
OCT广场进一步把环境与 人文结合； 引入沃尔玛，进一步提高 生活便利性； 区域标识更加清晰； 威尼斯酒店与欢乐谷处于 建造期，进一步提高区域在 城市中的地位；
国外生活方式的借鉴； 走向以挖掘资源为中心， 如燕晗山、燕栖湖等，使 资源效应放大； 商业街档次上与区域形象 接轨； 对客户进行筛选，对人群 进行组合；
阶段
1996年以前
1996年～2000年
2000年～
代表楼盘
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