保利孤山村项目前期市场定位报告
鹏翔智地 09.7
目录
1、地块概况 2、市场分析 3、项目整体定位及产品建议
一、地块概况
市北 中心老城区
孤山村项目
崂山区
李沧 城乡结合新区
四方 老城工业区
市南 一线海景区
崂山 海景新城区
中观区位：青岛市北部-四方区，青岛传统老工业基地，经济基础雄厚文化历史悠久。但青岛本土居民对各区域的区域价值及区域认同度由南至北依次递减； 微观区位：四方区西部—孤山村片区，北临大沙路，南临双星海逸山景，片区以轻工业为主

地块区位特征
地形地势特征
地块北 大沙路，双向四车道
地块西 金沙路，双向两车道
地块南 湖清路，双向两车道
地块东 金华之路，双向两车道
地形整体呈不规则状，西半部分面积较大，东半部分相对面积较小，整体主要集中在西半部分； 地势主要表现为西高东低，最大落差大约为3-5米，北高南低，最大落差大约为10米

地形内部特征
地块内部，95%的建筑物已成平地，仅余几座平房尚未完全拆除； 地块内部西南侧有落差大约为10米的凹陷，开发时应提前注意

地块配套及交通情况
农贸市场
超市、小餐馆
水清沟商圈
纺机医院
酒店、餐饮
地块邻小型餐饮店和便利超市，具备基本生活配套设施；
地块
市北区
东部商圈
李村商圈
市政府
孤山村
崂山区
李沧区
四方区
台东商圈
与地块200米距离内公交线路
项目所处地段到达市内各主要商圈的交通通达状况较好； 与以居住为主的区域通达状况相对较好，如台东、李村等区域； 与以旅游为主的区域通达状况相对较好，如市政府（五四广场）、崂山等区域； 与以商业、办公、购物为主的区域通达状况相对较好，如台东、市政府、佳世客等区域

地块配套及交通情况
11公里
10公里
5公里
5公里
孤山村地块
地块基本指标
地块容积率在区域内相对较高，影响整体的居住舒适度，开发时应注意提前规划

金沙路
金华支路
湖清路
大沙路
从区域规划看，地块所处位置未来大型商业配套即将兴起，加上欢乐滨海城，发展前景可观！
地块发展
瑞昌鑫源项目 5万平大型商业设施（大型超市、购物中心、专业卖场）
TESCO大卖场
“纺织文化”风情商业街
双星大沙路 10万平住宅地块
孤山村地块
水清沟 20万平大卖场项目
地块总结
优势 地块地势存在一定坡地，对于项目整体规划形成利好； 交通通达状况较好，与主要居住、办公等片区有着较方便的交通资源； 地块西侧恒锦世家开建，地段居住氛围增强；
劣势 地块所处中观、微观区位市场价值认可度较低； 地块容积率过高，对塑造精品社区形象有所影响； 地块周边厂房多、低矮房屋多，居住环境差； 地块东侧和西侧大客车流量大，噪音污染和粉尘污染重

机会 欢乐滨海城的开建对提升地段形象有积极作用； 周边多块商业配套设施正在动工或规划中。
威胁 双星大沙路地块下半年将要动工
二、市场分析
中观市场研究
青岛市房地产成交分析
住宅成交量从09年2月逐步攀升，市场状况企稳回升； 政策性住房成交量大幅上升，6月成交量相对4月激增1000套； 价格在09年5月出现波动，主要是受政策性住房大量成交的影响

成交主力面积区间集中在80-100㎡，刚性需求占主导； 自09年2月起，80-100㎡成交量放大，市场刚性需求集中释放，促成成交

中观市场研究
四方房地产成交分析
四方住宅成交量自09年1月逐月增多，4月、5月、6月成交最大； 四方住宅成交量6月下滑，但成交均价上升，市场购买热度旺盛

四方区热销户型以80-100㎡为主，市场刚性需求占主导

中观市场小结
自09年2月，青岛住宅市场和四方住宅市场量价齐升，市场企稳回暖； 四方住宅市场成交面积区间以80-100㎡为主，区域刚性购房需求大。
微观市场研究
同质性：产品定位相符、面向客群基本一致、价格区间相符； 品牌性：同为区域内知名品牌，客户追逐性大； 片区性：不同片区，但供应产品类别、品质及价格具有可比性；（伟东幸福之城） 热销性：区域内销量激增项目，产品区间、单价、总价款基本一致。（金裕花园）
竞品选择原则
微观市场研究
代表个案研究
微观市场研究
基础指标分析
竞争项目的总建规模大多为20万平米左右的中型社区； 主力面积为80-90㎡两房及90㎡紧凑三房、130㎡舒适三房； 在售项目均价6500元左右，除新开楼盘外（金裕花园），月均去化116套左右； 竞争项目全部为毛坯房。
微观市场研究
万科金色城品
网上备案房源统计09.7.24
供应：两房供应最多，其中以86-94的常规两房为主； 去化：常规一房、常规两房市场接受度高。一房48.61去化慢，主要因为单价过高；