——永泰品牌战略规划报告之二 真 诚 专 业 与 客 户 共 同 成 长 永泰房地产细分市场客户与关键成功因素分析报告 永泰业已确定了大片土地综合开发战略，并在未来成为优秀的城市运营商 由于产品是品牌的基础，因此在进行品牌战略规划之前，必须首先对永泰的产品、细分市场客户进行研究 永泰集团的业务 大块土地综合开发 零星土地开发 物业管理 永泰集团可能的产品 ？ 住宅、酒店、写字楼、商业物业… 物业管理服务 目录 大片土地综合开发产品、细分市场客户及其关键成功因素 零星土地开发产品、细分市场客户及其关键成功因素 为了研究大片土地综合开发可能做出的产品种类，远迅识别出八种房地产主导功能，并将它们进行组合，理论上可得出255种产品 主导功能 旅游 商业 商务 住区 文化娱乐休闲体育 产业 会展 教育 将这八种主导功能进行组合，理论上可以组合出255种大片土地开发的产品，其中大部分是有效产品形式 示例 两两组合可得出的有效产品 居住+商业 居住+旅游 居住+文娱 居住+教育 商业+旅游 商业+文娱 旅游+文娱 文娱+教育 商务+产业 产业+会展 … 三三组合可得出的有效产品 居住+商业+旅游 居住+商业+文娱 居住+旅游+文娱 居住+旅游+教育 居住+文娱+教育 商业+旅游+文娱 旅游+文娱+教育 商务+产业+会展 商务+产业+旅游 居住+商业+商务 … 更多重组合得出的有效产品 居住+商业+旅游+文娱 居住+商业+旅游+教育 居住+商业+文娱+教育 居住+旅游+文娱+教育 商业+旅游+文娱+教育 商务+产业+会展+旅游 居住+商业+旅游+文娱+教育 … 按照地块所在的区位和项目主导功能的不同，大片土地综合开发目前出现的主流产品有二十五种。其中单一主导功能的有十种 商务 商业 旅游 文化娱乐休闲体育 会展 教育 郊区 城区 区位 主导功能 城市住区郊区宜居小城镇经济适用房社区产业 城市住区复合主导功能的有十五种 住宅+商业+文娱 商务+商业+住宅 住宅+商业 旅游+住宅+商业 商务+商业+文娱 城区 区位 主导功能 建外Soho华侨城模式世纪城模式六本木模式泰达城模式产业+会展+住宅 产业+住宅 商务+住宅+商业 商务+商业+文娱 住宅+文娱 住宅+旅游+文娱 郊区 产业+文娱+住宅 综合 天津老城厢模式综合 会展+住宅+商务 商业+文娱 咸水沽镇项目举例 例如：永泰公司目前的天津津南区咸水沽镇项目，根据地块条件和周边环境可能将其定位为：“高档住区+商务+商业+文化休闲娱乐”，并形成特色，即是一种产品模式 下面对25种主流产品模式做以介绍 1、城市住区 城市住区是指在城区中的以居住为主要功能并辅之以生活配套的区域 特点 物业构成以住宅为主，住宅可以是单一类型，但更多的时候是多种形式的住宅并存，以保证项目的市场承载； 对于永泰来说在二、三线城市存在着较大的运营新兴城市住区的机会 城市住区举例——上海新江湾城 2、城市中心商务区 城市中心商务区是指在城市中心或次中心的为办公等商务活动提供高档服务的功能区 城市中心商务区举例——华贸中心 国华置业（北京国华电力有限责任公司控股的地产公司） 北京CBD，长安街国贸桥以东900米处 目标客户：跨国公司商务活动 产品定位：东长安街上地标性百万平米超大规模商务建筑集群，国际水准的领先产品 0.3平方公里 区位 定位 运营商 开发面积 城市中心商务区举例——华贸中心（续） 物业构成 开发建设规模约百万平米,由三栋高达百余米的超5A智能写字楼、2座超豪华酒店、商城、国际公寓、商务楼和公园组成 写字楼采用国际化办公理念设计，硬件设施完善、先进，并配以一流的物业管理服务机构； 商城由新光百货、购物中心、商业街和广场组成，融合了各种业态； 酒店包括丽思卡尔顿和JM万豪酒店两家国际酒店联号； 此外，还提供国际公寓、商务楼等完备的商务配套服务 功能 集办公、购物、休闲、居住等为一体的现代都市中心顶级商务综合区 长安街超大型国际商务生活城中之城 3、城市中心商业区 城市中心商业区是指在城市中心或次中心的以现代商业为主的功能区 城市中心商业区举例——崇文门新世界系列项目（旧城改造项目） 北京崇文新世界房地产发展有限公司（香港新世界集团与北京市崇文区城市开发公司合资公司） 北京的城市中心区，商业欠发达但有潜力，旧城改造项目 产品定位：城市中心的商住综合区 1.3平方公里 区位 定位 运营商 开发面积 崇文门新世界系列项目