杭州万象城市场调研报告 商业篇 区域分析 钱江新城规划 区域位置 — 钱江新城规划功能定位 是未来杭州行政、经济、文化活动的中心； 是城市经济、旅游发展的新增长点； 是开辟钱塘江时代，带动钱塘江两岸城市开发的重要因素； 是杭州现代化大都市形象的标志 区位情况 地理、交通：万象城位于钱江新城的CBD区域，北靠钱江路，西邻江景路，南临富春路，东依庆春路，其中地铁4号线中的江锦路站、地铁2号线的钱江路站均与万象城接驳，项目周边还覆盖了多条BRT快速公交路线。 周边配套：杭州大剧院、国际会议中心、市民中心、波浪文化城近在咫尺，规划有未来这里将成为商务办公、购物、文化娱乐的中心。 本项目周边都是城市标志性的建筑，区域价值已被认可，有一定的升值空间；配套成熟、生活便利，体现高档的生活品质。 区域SWOT分析 区域优势Strength 钱塘江畔，自然景观条件佳 政府统一规划，有序实施，严格控制管理 区域交通便捷 区域劣势 Weakness 背临钱塘江，发展空间受限 尚未成型，需要一定时间的人气积累 多家不同背景开发商实施建设，良莠不齐，增加了同质开发的潜在危险 就规划本身而言，杭州钱江CBD的规划是相当到位和具前瞻性的，在截止目前的钱江新城建设的过程里我们也不难看出，政府的决心是坚定的。但由于杭州传统的商务区的潜在竞争，与隔江相望的钱江世纪城能不能形成合力等问题，并且随着杭州地缘经济地不断被边缘化，钱江新城CBD形成过程是漫长而艰苦的，随之而来的不确定因素也相当复杂。 商业篇 地块分析 地块周边环境 项目东侧的住宅区在人气聚集期后极可能形成杭州顶尖的高档住宅区。 南侧规划为精品商业区。 西侧的规划高度300米标志性办公楼，可能对商业项目的购物舒适感和亲和力带来不利影响。 北侧的规划的文化娱乐用地的具体用途未完全决定，对本项目未来环境带来了不确定因素。 地铁交通分析 其中2号线、5号线经本项目地块，并将在地块周边形成换乘枢纽中心站点 经钱江新城并在其中设有站点的线路有三条线路 这对项目的可达性和客流的汇集起到了极大的促进作用 钱江新城规划 交通组织 老城区交通连接 有清江路、解放东路、庆春东路、凤起东路等交通主干道。 过江网络 杭州市将在目前（已建和在建）六座跨钱塘江大桥的基础上，再增添“四桥一隧”，形成“十桥一隧”加密过江网络。 本项目必须利用地块自身的优势，合理地规划，规避主干道过宽及周边大楼的压制，全力打造强势商业中心，为项目的最终赢利打下坚实的基础。 因写字楼项目区位不具优势，需避免钱江新城内部的不必要无效竞争。 酒店在规划设计中必须力求更贴近核心辐射区域内的企事业单位和政府机构的实际需求，与新城内大量的酒店形成错位互补，在商务配套方面真正达到CBD的要求。 地块SWOT分析 区域优势Strength 区域劣势 Weakness 项目两面临宽阔的主干道，一定程度影响商业人气 西侧的规划中的300米摩天高楼，使得本地块项目受到高度压迫感 距离钱塘江较远，亲水性欠缺 处于核心区内左右逢源的区位位置，可同时吸引来自写字楼和居民区的多样化消费群体 东侧住宅已大面积动工，将带来大量人气 建设中的过江隧道更能进一步提升地块价值 地铁的规划，将提升区域价值 商业篇 万象简介 基本概况 。 2005年8月，华润集团携手新鸿基地产拿下钱江新城E－06、07、08地块，总占地面积近10万平方米，包括了商业、办公及住宅等多种用途，当时业内为之一震，“杭州将出现万象城了” 规划 杭州钱江新城项目地面积约150亩，规划建筑面积55万平方米。 总投资预计超过40亿元人民币。 建筑面积近20万平方米 2005年8月，华润集团携手新鸿基地产拿下钱江新城E－06、07、08地块，总占地面积近10万平方米，包括了商业、办公及住宅等多种用途，当时业内为之一震，“杭州将出现万象城了”。 万象城商城总平图 地下三层，地上六层 空中花园→下层式广场 各层品牌介绍 分布解析 重点项目分析 1层总服务台贵宾卡 B1层千味刷 3层嘉禾电影广场 4层溜冰场 分布解析B 人气较高的场所 2005年8月，华润集团携手新鸿基地产拿下了钱江新城地块，把中国第二个万象城的梦想扎根在了杭州。 2006年12月，万象城正式动工，把10万平方米的土地上将建设一个80万平方米的都市综合体项目。 杭州万象城 商业市场分析 杭州万象城 商业市场分析 购物中心辐射商圈分析 辐射商圈范围界定 综合考虑各区域人口消费特征，商圈辐射定位如下： u第一（核心）商圈：钱江新城周边居民及钱江新城中办公群体和政府机构。 u第二商圈：杭州其他市区，重点为滨江区。 u第三商圈：杭州下属县市及杭州市外来人口。 商业市场分析 主要商圈比较 武林、延安商圈表现为综合商圈，本地居民、商旅客、外来人口均占有一定比例；庆春商圈则主要表现为生活配套商圈。本地居民较多。 客源比较之客源构成 商业市场分析 主要商圈比较 延安、武林、吴山商圈的出租车及自备车的比例略高；公交和自行车/助动车仍是杭州市居民购物出行的主要方式。 客源比较之出行方式比较 经营商户需求分析 普通经营商户分析 u商铺楼层选择 普通经营商户的楼层选择倾向性也十分明显，80%的被访者表示只要沿街一层铺面。需要2层和一通二商铺的分别为9%和7%。 购物中心辐射商圈分析 商圈人文经济环境分析 u人口数量分析 钱江新城周边目前总计约有728万平方米住宅，目前周边区域约有100万平方米住宅在建，约1/2集中于钱江新城东南侧；此外，未来在钱江新城西北侧将有约100万平方米的住宅。 购物中心辐射商圈分析 商圈人文经济环境分析 滨江区现有人口12.5万，沿江新建小区较多，约96万平方米；未来住宅供应量预计在200万平方米以上。