计划编号：LSPM—PSJH—2003—01

二OO三年度第一次管理评审报告
（总第一次）

（GB/T19001：2000 — ISO9001：2000）
（GB/T24001：1996 — ISO14001：1996）

编制：日期：

批准：日期：

二OO三年度第一次管理评审报告
A/01/9

评审目的
通过定期对质量/环境管理体系实施情况进行管理评审，评价公司的管理体系是否持续适宜和有效，并满足GB/T19001：2000—ISO9001：2000及GB/T24001：1996—ISO14001：1996标准和公司管理方针、管理目标的要求。

二、评审依据
公司的质量/环境管理方针、目标；
内部质量/环境管理审核结果；
业主、住（用）户反馈的信息；
服务管理内部评价结果；
服务管理社会评价结果；
服务管理汇总资料；
有关法律、法规和标准的要求以及公司领导和全体人员的期望。

不断变化的客观环境。

三、评审组织
由公司总经理负责召集副总经理、管理者代表、各管理处主任、各部门负责人、质管部各专业主管以会议的形式进行。

四、评审地点：公司会议室
五、评审时间：2003年6月14日上午08:00-12:00
六、参加人员：总经理、副总经理、管理者代表、各管理处主任、各部门负责人、质管部各专业主管、。

七、评审综述：
2003年6月14日上午,公司总经理组织召开管理评审会议，对公司质量/环境管理体 系的充分性、适宜性和有效性进行了评审。本次管理评审按照评审计划所列内容，逐项进行充分的讨论（详见管理评审纪要）。会议认为，公司的质量/环境管理体系经过二

二OO三年度第一次管理评审报告
A/02/9
月的试运行和不断改进，更加健全和完善。公司的管理方针和管理目标是适宜的，并得到了有效的贯彻和执行，现行的质量/环境管理体系能够满足GB/T19001：2000—ISO9001：2000和GB/T24001：96—ISO14001：96标准的要求，基本符合物业管理市场发展的需要。

会议针对质量/环境管理体系运行中出现的问题，要求有关部门和管理处提出相应纠正措施方案限期纠正，对具体的实施情况由管理者代表负责验证。

附：《2003年度管理评审会议纪要》
1、质量/环境管理体系的结构是否具有先进性和实施情况是否处于受控状态？
现行质量/环境管理体系文件是否很好的结合了公司的实际情况, 体系文件中规定的标准是否适用现今行业标准？
评审认为：
公司的质量/环境管理体系经过二个月的试运行和不断改进，更加健全和完善。公司的管理方针和管理目标是适宜的，并得到了有效的贯彻和执行，现行的质量/环境管理体系能够满足GB/T19001：2000—ISO9001：2000和GB/T24001：96—ISO14001：96标准的要求，基本符合物业管理市场发展的需要。

会议提议：
《小区管理日记》改为《日检表》
安全方面的管理和奖惩，一区、二区应与其他小区有别，因为一区、二区没有监控设备。

会议决议：
《小区管理日记》表格名称不改，但表格内容可作适当修改。

一区、二区安全方面的管理和奖惩与其他小区同标准。

公司的质量/环境管理目标实施情况如何，有无需调整的条款；2003年的目标、指标到目前为止完成情况；如何保证尚未完成的工作？
评审认为：
到目前为止，公司质量/环境目标中规定的指标基本完成。

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A/0 3/9
会议提议：
公司质量目标第6条“维修及时率100%”；由于工程质量的维修无法达标。原因是在保修期内工程维修由开发商与建筑商完成，因此难于保证。

会议决议：
由办公室与东湖房产开发公司修善部联系，在八月底前召开协调会，加强工程质量维修问题的处理。

引入ISO9000/ISO14000标准后，日常工作能否顺利与指导文件衔接？公司是否应导入新的技术和管理方式来提高和实现现代企业机制运作，提高服务管理？
评审认为：
对ISO9000改版和引入ISO14000标准后，日常工作都能顺利与指导文件衔接。特别强调顾客满意，对质量的持续改进的策划。我们会认真总结运行以来的经验教训。将运行中涉及方方面面的问题提炼出来，不断总结经验，在此基础上，按新标准、新要素的要求加强管理运作机制，达到改进服务，提高管理水平的目的。

公司应导入新的管理方式，特别是科学管理方面的系统，使公司所有新的运作都能够在科学、合理框架下进行，公司将加快新技术的引进和应用工作，提高物业管理的科学含量，使得公司现有的优势进一步扩大。

管理者代表验证意见：
签名：日期：
2、机构是否合适，资源配备是否合理、有效，人员素质和人员培训工作是否到位？
组织架构是否合理？对部门工作绩效考核是否准确？各部门人员配置是否合理？人员素质是否达到岗位要求？有无因某个或某些单位的原因造成公司有关决定未能实行？
评审认为：
公司各部门的组织设置具有一定的超前性，为日后的业务拓展和储备资源打下基础。目前职责清晰无交叉、无真空，机构设置的合理保证公司的运作正常、有序，体现了资源的充分利用。

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A/0 4/9
会议提出：
各管理处应设立维修班长，对维修工作负责。

建议招聘女中专生或警校学生，通过岗前培训安排到护卫相关岗位。

四区要求护卫员每班增加一人，确保护卫员轮流休息， 同时做适当储备。

会议决议：
东湖苑、东湖一区、二区、三区维修班仅有2个人，暂不设维修班长，四区设1名维修班长，由办公室负责考查，在9月份前落实。

可适当招聘女中专生或警校学生，经过岗前的培训，把他安排到各小区大门岗。由办公室统一招聘。

由于人力资源的编制是由集团公司人力资源部统一安排，因此四区的提议暂按现规定的编制运作。

公司对新招人员的素质鉴定和相应的后继培训工作是否及时、有效？
评审认为：
目前公司人员结构较为合理，人员流动性小，对新招聘员工的素质评定形成比较系统的评定体系，每月评定一次，并作相应的记录。试用期满，经评定合格给予及时转正，这样能正确评定员工，调动员工的积极性，对稳定员工队伍