客户拜访道具包 客户拜访道具包 此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。 2012年5月 当前行业形势分析及发展趋势预判 丁祖昱 先生 易居（中国）控股有限公司执行总裁 上海易居房地产研究院副院长 2014年2月 目录Contents一、2013年房地产市场总结与2014年展望首先，“地方问责”这唯一强调政策执行的条款在颁布之初几乎无人关注。 其次，“限购加强”响应者寥寥无几，区域限购叫停仅沈阳一地落实，而“已限购城市进一步从严”，也仅在北京细则中有所体现，“未限购的三四线城市酌情加入限购行列”，在地方层面上也没有得到任何响应。 再次，“二套房贷“未立即落实，仅北京等极个别城市将二套房贷首付提升至7成，而其他一二线城市直到年底那轮新政才真正落实； 最后，存量房交易个税调整对市场的影响力被严重高估，除了北京落实之外，其他一线城市大多处于宣而不行的状态中，连上海对该条款也采取了“忽略”的态度，而在二三线城市层面上，由于住房信息体系建设的相对滞后，对于该条新政原本就不具备基本的执行基础。 政策——国五条属上一届政府思路的延续，换届完成后被基本搁置 2013年正是新老政府的换届年，在3月份全国两会之前出台新一轮政策调控，可以看成是过去一届政府在房地产市场调控问题上的最后一次表态，而由于其政治影响力正在淡化，而新一届领导人的施政纲领当时还未明确，因此，地方层面上普遍对国五条采取冷处理，完全可以理解，而客观上讲，国五条的颁布也并未对今年之后的市场走势起到明显的抑制作用。 2013年3月国五条细则大纲 （国办发〔2013〕17号）政策——17个一二线城市2013年下半年自主出台过渡性新政，同时部分三线城市放宽 年底全国有17个一二线城市相继出台收紧调控的政策，调控手段集中在提高限购条件，提高二套房首付比例，加紧保障房建设等方面。年底这轮地方新政出台，有两大关注点：其一，体现了调控主体从中央转向地方；其二，从动机来看，并非过去十年调控的延续，更多是迫于年底房价控制目标的压力所为。 值得注意的是，也有部分三线城市为加快存量去化，促进楼市积极发展，在下半年选择了适度放宽。 2013年下半年以来地方出台政策一览政策—— 总体缓和，一线和少数二线城市有可能收紧，收紧幅度不大 我们对2014年全国房地产市场的政策面预测是总体缓和，大部分城市政策将减弱，但同时个别市场供求矛盾激烈、房价上涨压力偏大的核心城市有可能收紧，但幅度应不会很大。在这其中，北上广深，以及二线城市中的热点城市如南京、武汉等恐怕都将在列。 事实上，今年1月份以来，典型如上海已经在酝酿对离婚家庭再购房行为的限制举措，在我们看来，这类细部环节的政策收紧将成为这些城市2014年行业政策的重要特征。在未来相当长一段时间内，限贷、限购等房地产调控政策将不会进一步从严，唯一需要关注的政策是物业税（房产税）试点扩大。 但另一方面，我们判断至少2-3年内房产税扩容在力度上不会明显加强：1、不会在全国范围内全面铺开；2、不会由对增量房征税转为对存量房征税。 房产税全面推广缺乏硬件支撑，自试点开始一直进展缓慢。 本届政府承担经济结构转型压力，为防经济硬着陆，不会大力打击房地产业。 2011年1月17日，上海、重庆试点 2012年上半年，住建部宣称推动了40个主要城市的住房信息联网 2013年年初，住建部承诺在7月1日实现500个城市住房信息系统联网，但最终爽约 2011年年底，住建部提出将全国40余城市个人住房信息统一联网查询 进入2013年下半年，中国经济增速下降迹象明显，复苏步履蹒跚。 新一届政府致力于加速推进经济结构转型，去杠杆、去过剩产能、去库存”将是下半年宏观经济的主旋律。 住房信息联网一直进展缓慢，难度较大，尤其是一些三四线城市，缺乏短期内实现联网的客观条件！ 政策——两大因素决定房产税2-3年内不会实质性加强，沪渝模式成首选 一旦对存量房征税，可能导致持有多套房源的业主集中抛售房屋，导致市场供应集中释放，对行业形成较大打击！行业——投资：房地产投资增速整体平稳，预测2014年增速约在19-20% 2013年，房地产投资同比增幅仍延续了持续向好的平稳态势，全国房地产开发投资86013亿元，同比增长19.8%，增速比2012年全年增加了3.6个百分点；另外，房地产开发投资占GDO比例达到15%。 目前行业整体平稳，政策环境也相对稳定，供需双方对于年内市场走势的态度也相对乐观，因此我们预计，2014年全国房地产开发投资将保持平稳，预计将在19-20%之间。 年度全国房地产开发投资及增速走势 数据来源：国家统计局 亿元 %数据来源：国家统计局 年度全国商品住宅新开工面积及增速走势 行业——新开工： 土地市场成交量持续释放，新开工面积增速仍有上行空间 2013年全年，房地产开发企业房屋新开工面积201208万平方米，同比增长13.5%。伴随着市场成交的全面回暖，行业新开工总量较2012年出现大幅的回升。 就年内走势来看，在2013年二季度同比增幅进入正增长区域后，下半年土地市场成交持续释放，行业投资信心明显提振，预测2014年新开工增速仍有进一步提升的空间。 亿平方米 % 成交量——面积：预测2014年在12.5-13亿平，未来阶段性的顶部在13亿平左右2013年，商品房销售面积130551万平方米，突破13亿平方米大关，同比增长17.3%，增速较2012年上升15.5个百分点。预计2014年市场仍保持这一成交热度，成交量预计在12.5-13亿平方米。 分地区看，受益于相对发达的经济和旺盛的需求，东部沿海地区成交总量增速较快，统计局数据显示，2013年全年东部地区成交量较2012年同比增加19.3%，涨幅领先于中西部城市。 年度全国商品房销售面积走势 数据来源：国家统计局 亿平方米 %