狮子山项目商业策划方案 2009.11.26 第一部分：项目分析 1、项目现状 项目为低洼地，地面无建筑附属物，平整难度较小，无拆迁工程。 2、项目四至分析 项目位于冷新公路北侧，东面紧靠平安驾校，南接冷新公路，北与村集体用地接壤，西临居民楼，区域空气环境较好，拥有山体自然景观资源。 3）项目东侧平安驾校训练基地，无建筑物阻档，紧靠工业园路。 4）项目南侧为在建中的云峰大酒店，西南侧为狮子山公园。 2）项目西面为居民楼，该路段主要经营汽车美容及汽车修理等，有一定人流量。 1）项目北侧为山体，靠铁牛中学，无建筑物遮挡，视野开阔。 3、项目SWOT分析 本项目位于梅苑工业园区，区域生活配套暂不够完善，同时伴随许多不可预测的因素，下面通过本案的SWOT分析来强化优势、减弱劣势，把握机会，回避风险。 S（STRENGTH优势） 项目周边暂无开发项目，自然景观较好，展示效果好； 地块方正，地面无建筑附属物，施工难度小，可有效控制开发成本； 狮子山公园近在咫尺，休闲便利，为项目重要卖点之一。 W（WEAKNESS劣势） 市政设施整体规划建设较为缓慢，片区人居氛围不够浓厚，离市区较远，周边生活配套设施还不完善； 地段较为偏僻，招商有一定难度； O（OPPORTUNITY机会） 娄底作为湖南“3+5”城市群的中部区域性的城市，是湖南省未来重点发展的区域之一； 梅苑开发区开发进一步推进了新区的城市化进程，同时有利于商业进行升级，同时弥补了城市市政配套设施缺陷。 T（THREAT威胁） 新、冷地区消费水平有限，难以吸引商家； 政府的宏观调控措施要求银行控制信贷规模，缩紧银根，项目开发融资成本高。 第二部分：建筑规划建议 示意图片 第三部分：商业定位 理由： 通过对项目的考察，目前不论是人流量、还是地段，都不具备打造成集中式商业的条件。商家或是消费者都将购物、休闲、娱乐集中在锑都商圈。 根椐市场调研，本项目所处地段繁华程度不够，车流、人流稀少，要想吸引大客户前来此处的可能性不大，由于项目周边的市政配套暂未完善，人居氛围不够浓厚，因此，做社区商业条件不够。但项目临江，周边已自发形成具有一定规模的汽车美容、汽车配件销售及汽车销售点，此类经营业态由于其属特色经营范畴，不需区域有旺盛的人气支撑，只需形成产业经营规模和集聚效应。 有数据显示，近年来金融机构汽车信贷业务发展迅猛，一度成为百姓继房贷之后第二大信贷业务。 汽车金融广场 “汽车4S店”与金融机构（汽车信贷）相结合 1、总体定位 定位背景、支撑 中国汽车产业是增长最快，发展强劲，投资前景十分看好的行业。近年来，中国汽车产业一直保持高速增长强劲势头，产销量增幅均高达３０％—４０％，高于全国工业增长水平近２０个百分点，多项经济指标创历史新高，全行业普遍盈利，成为国家大力支持的主导型和支柱型产业。汽车消费在中国拥有巨大市场，国家发改委（原国家计委）已将汽车、房地产、教育、旅游、电脑列为国民的五大消费，汽车位列榜首。汽车市场作为汽车和房地产（商业房产）的结合体，把两大主导产业的优势集于一身，投资空间相当广阔，投资回报十分丰厚。 4S店刚兴起时，经销商利润丰厚，甚至有畅销品牌的4S店创下了3个月收回成本的神话，所以4S店引得无数商家竞折腰，2003年众多资金潮水般涌入汽车品牌专卖；北京现代准备建造100多家4S店的计划一出，报名竞标者达到了2300多家。国产宝马当初在全国挑选24家经销商，更是让3000多个商家挤破了头。奔驰还没有进入中国，就有人开出1亿元的天价要建奔驰品牌专卖店。 汽车行业是一个新兴的、充满着生机和希望的行业， 随着中国经济的发展，人民生活水平的提高，中国汽车工业迈入前所未有的昌盛阶段，百姓购车量持续增长仍是不争的事实，汽车用品市场前景广泛，商机无限。同时，汽车信贷将是汽车消费的一个发展趋势。本项目建立了全国首家汽车金融广场，汽车广场加入了汽车金融成为本项目的一大亮点。 面积 业态 2、业态定位 楼层分布 说明：本项目可适当加大商业部分面积，从长远考虑，相比住宅而言，商铺面积才是实现价值最大化的最佳产品。 经营范围定位：本项目经营范围为以汽车为主，汽车配件，汽车装饰，汽车服务、维修为辅，同时开辟汽车信贷、保险、办证等业务。 3、经营定位 目前汽车信贷发展较为迅速，本项目的一个亮点就是提供汽车金融，引入银行和保险公司等，同时配备较为完善的售后服务部，汽车装饰等。在同业中引导潮流。