江河·双水湾三期营销策划全程方案
*Marketing Planning*
Time-2011-1-9
中国·长沙
Concept Design
Chapter 1
策略纲领
策略逻辑图
市场总体分析
三期产品分析
竞争项目分析
2011长沙卖什么？
2011我们卖什么？
2011对手卖什么？
市场定位
客户定位
形象定位
价值分解
包装展示
营销策略
策略逻辑图
市场总体分析
三期产品分析
竞争项目分析
2011长沙卖什么？
2011我们卖什么？
2011对手卖什么？
市场定位
客户定位
形象定位
价值分解
包装展示
营销策略
1、2010长沙楼市主要数据
O2010年长沙楼市各项指标都取得了历史性的突破！
O2010年长沙商品住宅供应为1374万㎡，同比增长56%，随着土地后续供应加大以及新开工面积增加，预计2011年五区供应将维持高位。

2、2010长沙楼市放量数据
O2010年长沙商品住宅销售总量为1363万㎡，同比增长14%，总去化量已达到一线城市水准。

3、2010长沙楼市去化数据
O长沙内五区上商品住宅供销大致平衡，“供销两旺”为2010年长沙主要特征！
4、2010长沙楼市供销比
O紧凑的中小户型一如既往的是市场的宠儿，新上市大户型供小于求，但由于已经市场大户存量一直维持高位，大户型的销售压力依然显著。

5、2010长沙楼市户型需求
O商品住宅的价格达5833元/㎡，高出年初1115元/㎡，均价破6000指日可待！
6、2010长沙楼市均价走势
四天之内，国务院连发三道政令降温楼市，频率之密、力度之大、涉及面之广可以说是前所未有，但史上最严的政策在疯狂市场面前无能为力。

7、2010主要政策调控回顾
415新政——
“929”政策主要针对的是刚性需求，其次是炒房者及多次购房的人群，但效果如何也早已被市场所证明。

7、2010主要政策调控回顾
929新政——
政府此轮货币紧缩政策主要针对的是预期的通货膨胀，但毋庸置疑紧缩的货币政策对房地产市场是重大的利空消息。

7、2010主要政策调控回顾
主要货币政策——
2010年为历史上地产政策最多的一年！
2010年为历史上政策最严格的一年！
2010年为历史上政策最无效的一年！
2010年每一次政策之后必有一次房价的报复性反弹！
2010.是长沙楼市疯狂一年，而2011，将是这种疯狂与政府打压大棒博弈的矛盾一年！
2010楼市回顾
2011楼市预警
房产税：近期媒体疯传重庆、上海房产税已即将开征，其对全国楼市发展的影响都难以预估，目前长沙的恐慌性购房也可看做对房产税的逆反应
长沙限购：最新消息是长沙也即将迎来限购政策，无疑将进一步影响市场购房热情
饱和：300万主城区人口的住宅消化量超过北京，长沙市场是否饱和在2011将得到答案
2011，长沙房地产市场卖什么？
卖规模？
卖品牌？
卖配套？
卖户型？
2011，长沙江景豪宅崛起年
预计均价8500元/㎡
北辰三角洲
开福万达广场
保利南湖九玺
华远金外滩
预计均价15000元/㎡
预计均价16000元/㎡
预计均价22000元/㎡
*以上均为住宅部分预计售价
量价齐增：受到2010土地供应井喷和众多“地王”蜂拥上市的影响，预计2011长沙市商品住宅供应量将达到1500万㎡，而中心地段破万高价将推动市场总体均价持续上扬，预计将突破7000元/㎡
销量减速：2010去化主力的中低端刚需型住宅市场由于受到政策调控和新建保障房冲击，将出现一定的消费萎缩；预计2011年市场总体销量将不会有较大增长
豪宅热：政策对高端客群影响相对较小，湘江豪宅“四大金刚”明年将系数入市更是将点燃豪宅市场的关注度，豪宅将是2011市场主流产品
资源为王：由于受到众多品牌大盘的宣传影响，客户对住宅品质的评定将进一步上升到资源领域。资源将成为产品溢价的关键
鉴略观点之长沙住宅2011
2011，长沙卖的就是资源型豪宅！