一、问题研判
二、竞争分析
三、土地价值
四、客群界定
五、价值体系
六、营销管理
七、推广计划
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一、问题研判一、问题研判一、问题研判一、问题研判
市场现状市场现状市场现状市场现状
Ⅰ周边价格
Ⅱ销售状态
Ⅲ楼市现状
Ⅳ客户认可
市场现状市场现状市场现状市场现状
1. 周边均价：1.2万、1.5万、2.4万、3万不等。

2. 销售状态：除湖滨、天域和中茵为尾盘；
白塘、大和、九龙仓为待售项目；
其他在售项目均呈现出销售“供不应求”的状态。

3. 楼市现状：
（1） 上半年楼市呈现出回暖趋势，房价不断上涨。但下半年政府和银 行对房贷政
策可能有所调整，对二套置业者严格控制房贷，会对销售产生直接影响。

（2） 预计未来下半年园区将推出新盘21个，占整个苏州新盘市场的32%。下半年
苏州可售房源将达到5万套。尤其是白塘和日本大和的推出，在很大程度上将直接造
成本项目客户流失。

4. 客户认可：湖景资源、周边环境、生活配套、未来升值潜力。

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苏州的高端公寓以：中茵皇冠为典型代表
建立苏州豪宅的基本评判标准（资源、客群、产品）
2、中茵客群形象清晰：涉外人士、外企高管、周边企业主、少数苏州本地企业主。

问题：问题：问题：问题：
尚玲珑和其他的高端公寓被不断地被“中茵”这个价值坐标来衡量。

后期尚玲珑项目自身高端价值标准的建立与否，将是决定本案品质理想诉求能否
实现的关键所在，既由目前的产品现状，尚玲珑并没有形成自己的高端价值标准。

现状分析二现状分析二现状分析二现状分析二
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从销售员了解到，尚玲珑销售问题不大。

2、尚玲珑目前客群形象、产品形象、传播形象，不系统不清晰。

3、客户对尚玲珑的认识仍然停留在玲珑湾的层面，因产品个性鲜明性不足的影响，
将会增加产品未来的溢价风险，对于树立项目品质标杆的地位，将会产生潜性影响。

问题一：价值标杆比照—客群形象不清
问题二：项目前世今生—仍在玲珑湾内
我们遇到的问题我们遇到的问题我们遇到的问题我们遇到的问题
如何让尚玲珑脱离玲珑湾？如何让尚玲珑脱离玲珑湾？如何让尚玲珑脱离玲珑湾？如何让尚玲珑脱离玲珑湾？
营销核心命题：营销核心命题：营销核心命题：营销核心命题：
这是一个中长期的目标，需要稳扎稳打，逐步实现！