福州万科广场（入市策略思考）
及时沟通/大牌团/2011.09.16
福州万科在上海新村，一个福州不错的位置，拿了一块地
这是一个尽人皆知的事实。所以，很多人对万科上海新村项目非常关注。现在的任何动作，换围挡、展厅包装、线上任何一个报纸，都会引来关注者的目光
但，福州万科是不是只做了一个万科广场呢？ 答案当然是否定的
金域榕郡：剩余一期4栋，二期洋房与公寓，预计目标2012年底项目售罄
万科广场：2011年9月项目进场，商业于住宅前销售，2012年3月住宅开始销售，整体销售周期一年半
金域华府：基本售罄
大樟溪：2012年实现5-8万平米销售量
金域中央：2012年入市，共2栋楼，预计一年内售罄
福州万科战略布局
——摘自万科广场营销报告
万科的产品品类规划
细化土地属性，建立细化后土地属性同客户的对应关系，完成品类框架
细化土地属性
同客户对应
从07年12月，万科落地福州，已拥有金域榕郡、金域华府、上海新村、永泰赤壁4个项目，土地储备超过120万平方米。 “融入福州、根植本土”是万科在福州的发展战略。 琴亭湖、老仓山、白马河、大樟溪都留下了万科深耕福州的种子。 到明年，福州万科将形成五盘齐发：万科金域榕郡、万科金域华府、万科广场、万科金域花园、万科永泰赤壁。这五盘住宅，将涵盖万科除top系之外的3大产品线的4条子产品线，几乎满足了处于不同家庭生命周期的家庭居住需求
2007+2008+2009+2010+2011，以及非常气势磅礴的2012 对于福州万科而言，2011年将是凤凰涅槃的一年。 如果说，福州人对于万科不是很了解， 如果说，福州万科的品牌知晓度在不少福州本地发展商之后， 如果说，福州万科用5年的时间，融入福州，了解福州人的需求， 那么，2011年，福州万科需要大声的说出来
说的角度： 以明年5盘联动，大气势运营福州城市， 满足每个家庭的居住需求， 这个，只有福州万科能做到
万科版图 礼赞福州
品牌报纸
品牌活动
现在，回到福州万科的上海新村项目的推广上
万科广场， 一个新的万科产品系
2011年7月，万科对商业战略的长远布局有了最大致的雏形，这一雏形的形成，标志着万科由专注住宅地产向以5-10年的战略期的住宅+商业地产的模式的转变
万科商业地产三大产品系
万科广场
城市综合体品牌
万科红
写字楼品牌
万科大厦
社区商业品牌
福州万科广场， 在物理属性上，是毫无疑问的城市综合体项目。 对于不缺综合体的福州市场而言， 如何在市场上找到机会点呢？
先来看看万科广场的产品规划。 总体15万方 住宅约11.8万平米远＞商业约3.6万平米
一方面同其他综合体一样，能满足居住者多方面的生活需求；另一方面，同其他综合体相比，其是以居住为核心功能的有机社区，在设计建造上更加人性化，符合 “人居” 理念
从城市综合体的功能角度来看，我们更适合被称作
满足生活需求的居住综合体
万科广场 诞生于隶属市中心的旧城改造区 诞生于城市核心商圈的中轴线 诞生于政府力主规划的白马河文化走廊上
在形态上，我们可以是：
城市生活体
区隔区域内现有商圈的商业街区 充分演绎白马河的人文调性 把生活价值与人文价值、城市价值结合 。