世联地产万科城深圳商业案例研究报告 案例借鉴标准 商业案例 第一类案例：复合功能社区如何突破陌生感， 实现成功销售？ 案例1、深圳万科城； 案例2、香港愉景湾； 第二类案例：主题性商业街区打造 案例3、美国CityWalk； 案例4、天津音乐主题商业街； 案例5、日本秋叶原动漫商业街； 第三类案例：创新特色商业街区打造 案例6、深圳COCOPark； 案例7、苏州李公堤风情商业街； 案例8、北京SOLANA蓝色港湾； 深圳万科城 香港愉景湾 美国CITYWALL 天津音乐主题商业街 日本秋叶原动漫商业街 深圳cocopark 苏州李公堤 北京SOLANA深圳万科城 区位： 龙岗布吉镇坂雪岗工业园区，梅观高速与机荷高速交汇处，自驾车20分钟到市中心，公汽30～40分钟到市区。 区域背景： 所处的整个片区普遍充斥着各种低档消费场所、卖场； 该片区拥有华为集团、新天下集团、富士康集团、纳米科技、中石化等10多个高收入企业消费群体； 政策导向下大力发展基础配套设施，规划中的地铁经过该项目； ●布吉 ●龙华 ●观澜 ●福田区政府 ●深圳市政府 ●华为基地 坂田工业区 ●富士康基地 ●新天下基地 ●坂雪工业区 ●坂田第一工业区 万科城位于深圳北部关外，坂雪岗高新技术开发区内，毗邻华为基地﹑新天下基地等多家高新技术企业；市场认知度低，周边商业以低档次卖场为主 一、突破陌生 业态定位 分别设置三个不同主题，不同风情商业街，打造整体特色商业氛围 万科城商业总面积22000㎡ 共有三个主力店： 华润万家1700㎡ KFC600㎡ 丹桂轩1600㎡ 万科风情步行街业态中餐饮都占到很大比例。 租金（除主力店）：60-120元/㎡，平均租金75元/㎡ 商业业种比例 深圳万科城风情步行街商业组合前期的定位是具有对外辐射功能的社区商业，主要为餐饮、小百货、家居、社区配套；其中餐饮占到了34%的比例 业态借鉴 调整变化 ①原小百货+超市 1F小百货撤场，做餐饮 2F除超市外撤场，现空置 3F一直空置 1F餐饮租金80元/㎡ ②原社区配套 50%的铺面重新招商； 现空置铺面占总面积的10%； 租金（出去三级市场地铺）下调至40-60元/㎡ ③建材家装区 有45%的建材商户撤场，其中20%做美容SPA，其余25%改为装修公司 租金从均价60元/㎡下调至45元/㎡ ④整体撤场，改为社区配套。 餐饮商家经营成功，租金稳中有升，且餐饮比例达到了62% 建材家装区经过调整，租金降低，但无空置 社区配套租金整体下滑，且有10%空置 经过二年时间的市场检验，万科步行街的业态布局整体没有改变，但在局部有所调整，从租金水平来看只有餐饮类商家租金保持原状，其他业种租金整体下滑。餐饮比例上升到了62% 业态借鉴