绿城·上海玉园
2010年度核心营销思路
和声机构 2010 - 7- 5
目录 Contents
PART1——核心价值构建
1.市场篇-市场定位
2.客户篇-客户定位
3.产品篇-价值创造
4.项目定位
PART2——推广策略
营-核心策略
1.传播核心策略
2.传播目的
3.传播调性
4.传播气质
5.传播原则和手段
销-线下执行
核心营销思考逻辑图
客群
产品价值
竞争关系
大平层竞争性定位
(总价1350-1700万)
竞争性
核心价值
核心
营销思路
营销环境
价值最大化
3.产品篇
价值创造
4.项目定位
项目品牌构建
PART.ONE
市场篇
竞品分析
竞品分级
大平层产品差异
市场篇之宏观背景
背景：2010年国家宏观政策，调控楼市，京沪广一线城市影响较大
总价相当竞品分析
区域竞品分析
大平层竞品分析
市场篇之竞品分析
总价竞争区间定为：1000万~2000万
总价区间核算：300（㎡）x4.5万=1350万~380 （㎡）x4.5万=1700万
市场篇
总价相当竞品分析
远郊独栋：多为较低密度，且户型面积大于大平层，且配大花园、环境更好、私密性更好。折合地下面积，单价较低。

市场篇
总价相当竞品分析
结论：大平层的高总价使得存在全市多种类型竞品，其中别墅级产品（独栋和联排）同质化高。