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策源上海浦东星河湾豪宅项目二期发展建议172页

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更新时间:2019/6/13(发布于上海)

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文本描述
上海浦东星河湾二期发展建议 谨呈:宏宇房产集团 呈递:策源地产(2011年1月) 浦东星河湾一期已经成为创新版块价值的标杆 吸纳了以上海及长三角为主的高端客户,载誉无数 闵行星河湾的开盘,将星河湾的品牌影响力进一步推高 但两次核爆已经影响客源的充沛性 策源认为,浦东星河湾处于上海这样一个中国最具国际化影响力的城市 理应海纳全国乃至全球的商界精英 复星策源将在地域、层级等方面的客源补充以及推动社交生活平台升级的资源扩容 为浦东星河湾倾情奉献 报告框架 Part1 整体市场 市场在经济环境、政策调控、货币环境的博弈中前行 Part2 板块市场 热点轮动,浦东领跑后世博时代 Part3 高端市场 硬件驱动时代向生活价值的软件驱动时代演变 Part4 高端案例 一线江景、历史文脉、CBD地段、中心城区再造 Part5 客群研究 全球眼光国际标准,从露富到显贵的转变 Part6 品牌发展 共享互动基础上的差异发展 Part7 产品发展 星河湾与策源资源互动的双擎发展 Part8 风险与机会 政策严控与后世博时代价值增长 Part9 销售策略 准备工作前置,多方案多预案切入最佳点 Part 10 推广策略 立方营销,七彩生活全景植入 Part1 整体市场 2010年整体市场受到政策调控作用力 的影响成交面积同比减少45%,但成交金额仍达到2007-2009年的平均水平 政策缩量市场拉价,高端市场稳步增长 2009-2010年销售均价4万以上居住类物业去化金额统计表 单位:亿元 单位:万方 销售金额年增速16.5% 销售面积年增速25.5% 2010年成交单价4万元以上的高端市场 销售面积同比增长25.5%,销售金额增长16.5%。 08-10年150㎡以上舒适型公寓占比变化趋势 2010年250㎡以上舒适型商品公寓成交走势 250㎡以上成交月均12.2万方 9月起全市:250㎡以上产品成交爆发,月均近12万方 2010年300㎡以上舒适型商品公寓成交走势 300㎡以上成交月均7万方 9月起全市:300㎡以上产品成交爆发,月均近7万方 大平层产品大行其道,市场份额稳步增长 新政出台,市场观望成交量急剧下跌 价格小幅波动保持坚挺态势 需求小幅释放 价格下降到部分客户的预期成交量回暖 成交量回升 价格上涨 量跌价稳 观望阶段 量升价稳 局部回暖量价齐跌 降价阶段 量价齐升 逐渐回暖 量长期处于低位开发商降价回款 市场看空者继续观望 9.29新政 4.15新政 量 价 CPI通胀预期 GDP整体态势 市场观望情绪减弱 政策与市场的双重规范下价格平稳,成交量增速减小 调控频次、力度、精准性不断增强,时间窗口进一步变窄 “国四条” “新国四条”, “新国十条”限购、限贷、限外…… 房产税、契税即将到来…… CPI上涨 10月:4.4% 11月:5.1% 12月:预测4.43% 外资大量涌入势头 保持稳健宽松的银行信贷额度 国民对固定资产投资以资本保值欲望膨胀 PK 2011年明显又是一个政策调控年:两会前后房产税契税等税收手段、加息等金融信贷都或成为政府杀手锏陆续出台。房产 税对于市场意义更多的在于政府立场的强化,而资本流动性过剩以及通货膨胀等问题的实质化解才是核心。 市场在经济环境、金融政策和货币政策的博弈中前行。。。。。。