中原地产宝山区淞滨路商住项目市场调研分析
第一部分对两项目的评价及比选
市场评价分析
项目投资环境分析
宝山地处上海北大门，是上海“钢”、“港”基地及农副产品生产基地。九十年代以来，宝山作为上海产业和人口主要导入区，吸纳了大量市区人口入住宝山，形成了具有宝山特征的产业和带动了一些新兴行业的发展。“十五”期间宝山又提出了“一业特强、多业并存”的产业发展思路，一业即冶金延伸业；多业即交通运输仓储业、生活游览服务业、房地产业和特色农业。

宝山区经济状况
近年宝山区的经济保持高速增长，到2002年全区GDP已达到530.74亿元，同时，宝山区在上海的经济地位不断提高，宝山区GDP占全市的比重已由上年的7.7%提高到9%。工业一直是宝山经济的支柱，但近期第三产业发展速度尤为显著，对区域经济的贡献率已由2001年的25%提高到2002年的32%。未来宝山经济将继续向好，第三产业尤其是房地产业对宝山经济所作的贡献将会进一步提高。

表1-1 宝山区产业构成情况单位：亿元
宝山GDP
第一产业
第二产业
#工业
第三产业
GDP占
全市比重
。。。

资料来源：宝山区人民政府，上海统计年鉴
市政道路建设
绿地建设
近年宝山区一直在推进大型公共绿地500米服务半径工程，将做好外环线400米绿带、道路两侧绿带建设，建设水产路下沉式广场绿地和同济路立交桥等大型景观绿地等工作作为2003年政府工作目标，实现全区新建公共绿地500公顷，人均公共绿地面积达到16平方米，绿化覆盖率达到38%，提高城乡绿化管理水平，以成为国家园林城区。宝山区加快绿地的建设推进不但进一步提高城区居民的生活质量，同时对区域房地产业的发展也将起到促进的作用。

道路交通
外环线A20公路、逸仙路高架通车，地铁一号线宝山延伸段、轻轨明珠线至宝钢延伸段的建设，将市中心、宝山、内环、外环连成一线通，宝山区的交通拥堵将得到切实的缓解，城市基础设施的建设水平也将整体提升，跨上一个新台阶。畅达、快捷的交通降低了居民和企业的出行、发展成本，宝山区楼市升温、土地升值自然会随之而来。

表1-3近期宝山重要交通线路建设情况
道路名称
建设情况
大动脉外环线(A20公路)西北段（沪嘉高速路-同济路）
2002年12月20日全面建成通车
共和新路高架
2002年12月4日已通车
地铁一号线北延伸线（上海火车站－泰和路外环线）
2003年通车
轻轨明珠线（江湾镇至宝钢）
已动工，预计2005年竣工
北段同济路高架
2001年12月竣工通车
吴淞越江隧道工程，
2003年6月竣工通车
沪太路道路拓宽工程（新沪路至外环线）
已于2002年年底通车
蕴川路道路拓宽工程
前期工程已于2002年底展开
吴淞工业区整治范围内的道路工程（水产路、铁山路）
2002年9月竣工通车
宝杨路、铁力路
已开工，预计2004年6月竣工
友谊路工程
今年6月底完成
资料来源：上海中原市场研究部
近期区域政策
藻浜沿线桥梁全部取消收费
2002年7月1日起，吴淞大桥、江杨路大桥、蕴川路大桥、沪太路塘桥等藻浜沿线桥梁全部取消收费。这一举措将使逸仙路高架、共和新路、沪太路及周边地区交通更加畅通，并将降低企业和居民的出行成本，有利推动宝山区域经济的发展，特别是对宝山楼市的发展，无疑是个很大的利好消息。

宝山加快一般投资建设项目审批速度
2003年宝山区政府出台新的审批办法，一般性内外资建设项目的审批速度有望得到进一步加快。凡符合条件的一般建设项目（通常指不需市有关部门审批的项目），宝山区将采取合并办理、同步办理、交叉办理、超前办理、上门直接办理等操作方式，简化项目审批、登记、发证的程序。现在一个项目的办理时间一般都压缩在60个工作日内，办理速度比以前又提高了1倍多。

小结
国民经济尤其是第三产业的快速发展、居民收入水平的提高、市政道路等基础设施建设步伐的加快以及藻浜沿线桥梁全部取消收费和加快项目审批速度等系列措施的出台为宝山区楼市的繁荣和发展创造了良好的外部环境。

区域商品住宅市场分析
宝山区商品住宅市场发展状况分析
从1997~2002年间，宝山区房地产市场处于迅速发展中。

（1）供应与需求状况看市场发展
供需是市场的两个最基本的方面，能客观地反映市场状况。下面将从两个角度来分析宝山商品房市场情况。

从历年供需走势看宝山商品房市场发展
1997年到2002年的六年间，宝山商品房的供应与需求均保持了良