目录
1. 我国商业地产将进入高速多元化发展阶段.........1
1.1 国际商业发展与经济增长的规律1
1.2 国内外商业地产发展阶段...........2
2. 商业地产处于投资洼地.....6
2.1 商住倒挂，商业地产投资价值低估........6
2.2 需求释放——中小企业发展和刺激内需7
3. 商业地产市场........8
3.1 商业地产对商品住宅投资、销售均有显著替代性........8
3.2 重点城市商业地产市场.12
3.2.1 优质办公楼市场...12
3.2.3 优质零售物业市场...........22
3.3 总结.........32
4. A 股商业地产开发公司....35
5. 风险提示..36
图表目录
图表 1：美国商业发展与人均GDP（美元）1
图表 2：日本商业发展与人均GDP（美元）..........2
图表 3：全国人均GDP 与商业地产发展阶段.........3
图表 4：2011 年人均GDP 超过10000 美元的城市3
图表 5：北京商贸零售业态与经济发展.......4
图表 6：上海人均GDP 与商业地产业态关系.........4
图表 7：深圳商业发展阶段与经济增速.......5
图表 8：广州商业地产发展阶段与人均GDP..........5
图表 9：武汉商业地产发展超前.......6
图表 10：中国优质办公楼价格尚处于洼地.7
图表 11：改善中小企业发展环境的步伐加快.........7
图表 12：人均GDP 与消费结构.......8
图表 13：近两年商业用房的投资增速高于商品住宅.........8
图表 14：近两年商业用房的销售增速高于商品住宅.........9
图表 15：我国城镇化率相当于日本20 世纪60 年代末.....9
图表 16：中日美城镇化率环比增长（百分点）...10
图表 17：城镇化带来的刚性与改善需求...10
图表 18：我国近三次生育高峰中出生人口（万人）.......11
图表 19：我国人口出生率与死亡率增速开始接近...........11
图表 20：我国目前人口结构..........12
图表 21：北京办公楼投资增速.......12
图表 22：北京优质办公楼的空置率持续下降.......13
图表 23：北京优质办公楼售价、租金环比...........13
图表 24：北京优质办公楼投资回报率.......14
图表 25：上海办公楼投资增速.......14
图表 26：上海优质办公楼投资回报率较低...........15
图表 27：上海优质办公楼租金与售价环比变动...15
图表 28：上海优质办公楼空置率变化.......16
图表 29：近三年深圳办公楼投资总体平缓...........16
图表 30：深圳优质办公楼投资收益率较低...........17
图表 31：深圳优质办公楼售价及租金环比...........17
图表 32：深圳优质办公楼空置率平稳.......18
图表 33：广州办公楼投资增速.......18
图表 34：广州优质办公楼投资收益率.......19
图表 35：广州优质办公楼售价与租金环比...........19
图表 36：广州优质办公楼空置率较高.......20
图表 37：武汉办公楼市场投资增速很快...20
图表 38：武汉优质办公楼投资收益率在7%-8%之间......21
图表 39：武汉优质办公楼租金与售价环比...........21
图表 40：武汉优质办公楼空置率...21
图表 41：北京商业营业地产投资增速.......22
图表 42：人均可支配收入增速低于社会消费品零售额增速.......23
图表 43：北京优质商铺租金环比增速与人均GDP 增速.23
图表 44：北京优质商铺空置率持续提升...24
图表 45：上海商业营业用房投资增速.......24
图表 46：上海社会消费品零售额增速及人均可支配收入增速...25
图表 47：上海零售物业租金增长及人均GDP 同比增长.25
图表 48：上海零售物业空置率变化...........26
图表 49：商业营业用房投资增速...26
图表 50：深圳社会消费品零售额增速及人均可支配收入增速...27
图表 51：深圳优质零售物业租金环比与人均GDP 同比.27
图表 52：深圳零售物业空置率下降至4%.28
图表 53：广州商业营业用房投资增速较高...........28
图表 54：广州社会消费品零售额增速与人均可支配收入增速...29
图表 55：广州零售物业的租金环比变化...29
图表 56：广州优质商铺空置率变化...........30
图表 57：武汉商贸零售地产投资增速较快...........30
图表 58：武汉人均可支配收入与社会消费品零售额增速...........31
图表 59：武汉优质商铺租金环比与人均GDP 同比变化.31
图表 60：武汉优质商铺空置率低至1.4%..32
图表 61： 近五年办公楼与商业营业用房复合投资增长率.........32
图表 62：北京优质办公楼投资收益率最高...........33
图表 63：成都、重庆优质办公楼空置率最高.......33
图表 64：2008 年至今优质办公楼租金复合增长率..........33
图表 65：近5 年优质办公楼售价复合增长率.......34
图表 66：2008 年以来商业营业用房租金复合增长率......34
图表 67：优质商铺空置率比较.......35
图表 68：商业地产股估值一览.......36
图表 69：商业地产股一年滚动市盈率处于历史低位.......36
1. 我国商业地产将进入高速多元化发展阶段
1.1 国际商业发展与经济增长的规律
19 世纪四五十年代，美国商业地产出现。在市场经济初创阶段，资本主义国家
的商业市场以农产品为主，还有一些建材市场、纺织品市场、木材市场，类似中国的
集市。到了19 世纪四五十年代，美国出现了投资性物业，即商业地产。商业和地产
作为一个整体出现在人们面前，是从市中心出现大型百货公司开始的，以梅西百货为
代表。20 世纪40 年代至20 世纪70 年代，美国人均GDP 由1000 美元左右提升至近
8000 美元，新型工业化快速发展，规模化生产下，GMS（大型综合超市）、连锁商店、
超市、品牌店等业态快速增长；在高消费能力和汽车文化普及的基础上，购物中心开
始向郊区转移，传统的工厂直销店逐渐发展成大型购物中心，以outlets 为代表。郊
区购物中心的不断发展，也表现在不断创新购物环境方面，结合了开敞步行街的大型
郊区购物中心便是美国摩尔。。。