易居视点
止战之殇
“殇”常作解与死亡和悲伤有关，在这里并非特指，只是回望整个2011 难免唏嘘，
无论是房企还是置业者都未免有些无奈，绿城转型了、鄂尔多斯地产大佬们集体出逃了、背
负在个人身上的债务反随着调控却越调越重了，房产本该承载人么度过一生的幸福时光，却
总在刹车、加速、攀顶和俯冲之间不断切换，有人因水土不服中途跳车，而活下来是否就能
练就一身筋骨？！或许我们更需要的是一个良好的市场氛围、一个与现实需求对接的政策导
向，又或许我们要的太多了…
自1 月26 日新国八条出台后，市场整体可归为以下几个阶段：
2-4 月，市场休克期。随着国八条、沪九条、上海房产税等政策逐一出台后，市场在
短时期内一度呈现休克状态，业内外都在对后市黑白走向以及政策执行力度产生质疑，原本
年后准备开盘的项目均放慢的推案节奏，低开、直降楼盘也鲜有出现。3 月保利湖畔阳光苑
作为首降楼盘，3-5 月平均去化量达134 套，随即当月绿地蔷薇九里也加入到首批降价楼盘
行列，但这仅是市场内小众行为，整体环境仍以观望为主。

5-7 月，市场调整期。随着各楼盘对政策执行力的试水以及存货压力的渐增，市场内
有少部分企业迅速调整原本的营销策略，此阶段前后出现近32 个楼盘低开入市，占全市在
售楼盘的比例8%左右，但由于降价楼盘占比及降幅有限，且高端市场统一保持高姿态，因
此在调整期内，整体市场成交价格并未出现较大幅度下滑。

8-9 月，市场微调期。基于中央对楼市调控的坚决执行及上海地方四条的出台，彻底
打破了原本期望不降价、或者少降价的情况下，利用季节性利好而实现去化的开发企业的幻
想。市场短期内重返观望，在此期间全市仅有5 个楼盘价格降价行列。

10-12 月，降价高潮期。由于政策松动无望，且年末大考将至，冲刺全年销售业绩成
为绝大多数房企的目标，特别是规模化企业，在经过短期调整后迅速做出价格调整，其中不
乏星河湾、海泊·日晖、尚海湾等知名豪宅。部分楼盘价格出现了“裸奔”，更有甚者直接
亏本卖房。在此期间降价已不再遮遮掩掩，走量的关键就是准确把握消费者心理底线，降价
。。。

目录
目录
易居视点.......... 2
本月导读.......... 6
12 月数据 ........ 8
数字楼市........ 12
第一篇 市场背景篇 ............. 18
第一章 市场关注.......... 18
一、政策金融 ........ 18
二、企业动态 ........ 26
三、土地趋势 ........ 30
四、市场动态 ........ 33
第二章 房地产投资...... 37
一、开发投资额 .... 37
第二篇 市场分析篇 ........... 40
第三章、商品房市场.... 40
一、市场综述 ........ 40
二、供求关系分析41
三、供应量分析 .... 41
四、成交量分析 .... 42
五、成交均价分析42
第四章、土地市场........ 43
一、土地资讯 ........ 43
二、本月公告土地分析 ....... 47
三、本月成交地块分析 ....... 49
四、重点地块 ........ 52
第五章、商品住宅市场54
一、供求关系分析54
二、供应量分析 .... 55
三、成交量分析 .... 59
四、供求对比分析61
五、成交均价分析62
六、热点板块 ........ 62
第六章、办公市场........ 64
一、市场综述 ........ 64
二、供求关系分析65
三、市场供应量分析 ........... 66
四、市场成交量分析 ........... 68
五、成交价格分析71
六、个案分析 ........ 73
第七章、商业市场........ 75
一、市场综述 ........ 75
二、供求关系分析76
三、供应量分析 .... 77
四、成交量分析 .... 79
五、成交均价分析80
六、个案分析 ........ 83
第八章、营销媒体........ 84
一、营销透析 ........ 84
第三篇 区域数据篇 ............. 92
一、宝山区..... 92
二、长宁区..... 93
三、奉贤区..... 94
四、虹口区..... 95
五、黄浦区..... 96
六、静安区..... 97
七、卢湾区..... 98
八、嘉定区..... 99
九、金山区... 100
十、闵行区... 101
十一、浦东新区.......... 102
十二、普陀区.............. 103
十三、青浦区.............. 104
十四、松江区.............. 105
十五、徐汇区.............. 106
十六、杨浦区.............. 107
十七、闸北区.............. 108
十八、崇明县.............. 109
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本月导读
国内首个公积金增值收益收购公租房项目上海启动供应
12月30日，作为上海首批市筹公共租赁房项目的“新江湾尚景园”在此间启动供应。

该项目约有2200套住房，是国内首个利用公积金增值收益投资收购的公租房项目，是上海完
善住房公积金制度的积极探索与实践。

详见第一章（P18）
房地产投资环比上升
2011 年11 月上海房地产开发投资总额出现下降，房地产开发投资额248.79 亿元，环
比上月下降5.53%，同比去年有一定程度上涨，涨幅5.35%。

详见第二章（P37）
商品房市场成交上升
2011 年12 月，上海市商品房供应较上月大幅上涨。供应面积为279.72 万平方米，环
比上涨31%。成交方面,本月商品房成交量和上月相比也出现了上涨。本月共成交商品房
161.51 万平方米，环比上涨29.43%。本月商品房成交均价为14788 元/平方米，较之11 月。。。

上涨3.25%。