国内外环境急剧变化为经济平稳发展带来了压力，当前投
资、消费和净出口对经济的拉动尚保持稳定，未来一段时
间内地经济存在“失速”风险。
截至9 月底，全国保障房开工率达到98%，该数字可能仅
表现为“数字”，实际执行情况存在较大水分，或许从银行
对保障房的贷款数字中可以看出端倪。
全国保障性住房开发贷款余额2808 亿元。前三季度累计
增加1150 亿元，考虑保障房开工后的建设周期，目前的
贷款实现量与需求量之间的巨大落差，显示保障房并没有
完全进入实质建设阶段，资金需求或许仅满足三分之一。
2011 年前三季度保障房用地在房地产用地中的占比为
35%。保障房挤占商品房用地，从对产业链的拉动看，保
障房产业带动相对商品房的系数要低。
地产制度系统性建设仍不到位，2012 年两会前后“顶层
设计“成热点。房地产整体市场化政策定位，仍将延续。

限购等行政举措退出时间表，政府灵活掌握。
“增加普通商品住房供应”将成为未来新房调政策的主基
调。房地产行业资金链“定向紧缩“或缓解，预计恢复常
态。
房地产进入自筹资金时代——信托、基金、外资、发行债
券、私人借款。
房企在经历2009-2010 年的“高位放量”下，自有资金
充足。2011 年实质市场调整也仅半年时间，上半年量、
价高位，下半年房企遭遇严峻的困局，但不致于弱不禁风。
在2010 年高增长业绩基础上，2011 年多数房企在销售目
标规划上存在大跃进，但目前整体销售情况尚可接受。如
果房调不会继续持续6 个月，房地产行业仍有抗风险能力。

虽然降价成为趋势，行业整合也会提速，但行业高整合难
以出现，同时国内市场条件目前也不支持高整合。

目 录
一、宏观经济：“失速”风险加大 ............ 4
1、货币政策依然面临两难 ....4
3、积极财政政策保持不变 ....7
4、投资增速略有回落 ...........7
5、消费增速平稳 .....7
6、净出口对经济增长拉动为负 ..........8
二、保障房在投资拉动中的“数字化” .... 8
1、保障房在固定投资数字中起到了稳定作用 .8
2、保障房开工率下的资金需求与贷款支持 .....9
3、保障房挤占的土地储备会形成实质投资负拉动 ..... 10
三、房调政策：窗口期比预期要早 ......... 12
四、地产金融——进入自筹时代 ............ 13
1、信贷变化趋势将对房地产影响显著 .......... 13
2、短期“银行资金正门、后门收紧”效应显著 ......... 14
3、中国“影子银行”脱媒趋势 ........ 16
4、房地产自筹推荐方式 ..... 17
五、行业与市场 ........... 17
1、行业：高整合不在当前，思变成为必须 ... 17
2、市场：调整仍有“后半程”，需求堰塞湖加剧 ....... 19
3、土地市场：流拍、底价成交下土地获取机会出现 . 21
附件 ... 22