《2007年鄂尔多斯时达商业及城市公寓项目产品策划综合报告》(146页).rar 目录 导言 第一部分　　市场分析 9 内容提要： 9 1.　　商用物业发展的要点分析 10 1.1　　商用物业的类型 11 1.2　　商用物业的特征 12 2.　　鄂尔多斯市商业环境分析 14 2.1　商业布局总体分布 14 2.2　　主要商业物业竞争格局分析 15 2.3　　现阶段商业市场的总结 16 2.4　　商用物业市场的发展趋势分析 17 2.5　　商用物业市场存在的现实问题 18 3.　　市民消费行为及商业经营分析 20 3.1　　市民消费心理分析 20 3.2　　主要商业地段经营者分析 23 4.　　区域商情调查 25 4.1　　调查目的 25 4.2　　本案所在商圈主要街区功能分析 25 4.3　　本案所在商圈经营分析 26 4.4　　近期本案所在区域规划的影响 28 4.5　　区域整体规划构想建议 29 5.　　客户群体分析 32 5.1　目标客户群体 32 5.2　　目标客户群的需求分析 34 第二部分　　项目分析 35 内容提要 35 6.　　项目现状 36 6.1　地理位置 36 6.2　项目规模 37 6.3　项目现状 38 7.　　项目的资源整合 40 7.1　　与城市规划前景的整合 41 7.2　　与商业发展最高经营业态的整合 42 7.3　　与商业经营功能的整合 42 7.4　　与步行街文化的整合 42 7.5　　与旅游资源的整合 43 7.6　　与电子商务资源的整合 43 7.7　　与事件营销策略的整合 44 8.　　商业SWOT分析 44 8.1　总表 45 优势分析（S） 45 ⑴　区位优势 45 ⑵　地段优势 45 ⑶　项目可塑性强 45 ⑷　人气优势 45 ⑸　配套优势 45 劣势分析（W） 45 ⑴　项目所在路段交通环境差 45 ⑵　项目地块当前四周都被建 45 筑物所阻隔 45 ⑶　项目开发周期长，市场有 45 压力。 45 机会分析（O） 45 ⑴　本案所在商圈的商场 45 功能面临调整 45 ⑵　政府城市功能规划 45 ⑶　步行街规划令本项目 45 成为＂步行街商厦＂ 45 ⑷　道路规划将改善项目 45 所在区域的交通环境 45 ⑸　目前鄂尔多斯商业项 45 目营销手段落后 45 ⑹　市场空白点 45 威胁分析（T） 45 ⑴　市场总体供应量膨胀快 45 ⑵　项目其它的竞争对手较多 45 ⑶　消费观念限制 45 ⑷　金融政策调整，房产销 45 售市场门槛提高。 45 8.2　　项目优势分析（S） 46 8.3　　项目劣势分析（W） 48 8.4　项目机会分析（O） 50 8.5　项目威胁分析（T） 52 9.　　竞争因素分析 53 9.1　区位因素（商圈因素） 54 9.2　　产品因素（规模因素） 55 9.3　　经营因素（经营定位） 56 10.　　周边项目概况 57 10.1　　已建商业物业 57 10.2　　待建商业物业 63 11.　　城市公寓项目分析 64 11.1　　项目概况 64 11.2　　SWOT分析 64 第三部分　　项目定位 66 内容提要 66 12.　　市场定位 67 12.1　　定位理念 67 12.2　　支撑点 68 13.　　形象定位 70 13.1　　定位理念 70 13.2　　支撑点 71 13.3　　项目名称建议 71 14.　　经营定位 72 14.1　　经营定位原则 72 14.2　　经营定位方向 72 15.　　功能定位 74 15.1　　本案现状 74 15.2　商场1-4层的区位划分 75 15.3　　商品定位 78 15.4　　功能定位 78 16.　　商场目标客户定位 80 17.　　城市公寓定位建议 82 17.1　　项目定位及USP导向 82 17.2　　项目定位概念解释 83 17.3　　形象定位 84 17.4　　功能定位 85 17.5　　品牌定位 85 17.6　　客户群定位 85 17.7　　案名设计建议 86 17.8　　案例描述 86 第四部分　　整体规划建议 87 内容概要 87 18．　商业规划原则 88 18.1　　遵循商业量化原则 88 18.2　　满足需求而非创造需求 88 18.3　　体现实施的可行性 88 18.4　　奠定高质量招商的基础 89 18.5　　确保持续稳定经营的实现 89 18.6　　保证投资回报的安全性 89 18.7　　加大融资的可能性 89 19.　　项目总体规划思路 89 19.1　　MALL的概念 90 19.2　　建立具有中国特色的MALL 93 19.3　　规划构想 93 20.　　建筑风格建议 97 20.1　　本案建筑设计建议 97 20.2　　具体建议 97 21.　　环境设计建议 100 21.1　花的海洋 101 21.2　　动态园林休闲区 101 21.3　　音乐无限 102 21.4　　艺术之都 102 22.5　　设施配套建议 103 22.6　商用项目的主要配套 103 22.2　　规划配套设施的原则建议 103 22.3　　具体配套建议 104 23.　　商铺间隔建议 104 23.1　　大、小商铺间隔的对比分析 105 23.2　　相关建议 106 23.3　　商铺间隔具体建议 107 23.4　　商户组合建议 109 24.　　商场其他规划建议 110 24.1　　人流引导 110 24.2　　交通组织 112 24.3　　物流输送 113 24.4　　辅助性服务设施 114 25.　　物业管理/商业管理建议 115 25.1　　物业管理提前介入的工作内容 115 25.2　　商业管理提前介入的工作 115 26．　城市公寓部分规划建议 116 26.1　　指导原则 117 26.2　　具体建议 118 26.3　　酒店式商务公寓精装修标准 121 26.4　　设备系统标准 122 26.5　　物业管理建议 122 第五部分　　总体营销推广方案 124 内容概要 124 27.　　总体推广战略思路 125 27.1　　总体营销思路 125 27.2　　总体策划思路分析 126 28.　　主题宣传推广策略 128 28.1　成立商业管理公司，同时制定招商政策 128 28.2　＂利润分成＂计划 129 28.3　＂购铺易＂计划 130 29.　　行销推广策略 131 29.1　　通过关系营销及市场营销分阶段进行推广 131 29.2　　先关系营销，后市场营销。 131 29.3　　以卖为主，以租为辅。 131 30.　　事件营销策略 132 31.　　销售现场的包装策略 132 31.1　　销售环境的整体包装设计 132 31.2　　销售中心的设计和布置 133 31.3　　展示未来经营空间 134 32.　　项目定价策略 135 32.1　　定价考虑因素 135 32.2　　销售价格建议 136 33.　　招商原则及策略 138 33.1　　招商原则 138 33.2　　招商策略 140 34.　　营销推广实施建议 142 34.1　　销售条件及销售时机 142 34.2　　分阶段销售总体战略 143 34.3　　销售实施计划 144 34.4　　销售控制计划 147 34.5　　销售促进计划的主要操作细则 148 34.6　　宣传推广策略 149 34.7　　媒体组合宣传重点 150 34.8　　销售人员培训 151 35.　　城市公寓营销建议 154 35.1　　推广思路 154 35.2　　策略的选择 154 35.3　　具体执行的策略分析 155 35.4　　广告推广策略 157 35.5　　SP活动方案思路 158 35.6　　销售计划 158 35.7　　整合推广计划 159 35.8　　物业管理策略 162 36.　项目的经济评价 163 36.1经济评价步骤 163 36.2　财务评价方案的确定 163 36.3建筑参数的设定 164 36.4　基本财务参数的确定 165 36.5项目投资估算及资金筹措 166 建筑安装投资估算表 166 投资计划 167 资金筹措计划： 167 项目预售计划与资金筹措表： 167 36.6　　项目现金流量分析 167 一、经营费用和税金 167 二、购房付款方式 168 二、现金流量分析 168 36.7　不确定性分析 170 36.8商铺购买者投资收益预估分析 171 36.9　可行性分析的结论与建议 172 结　　　语 173