西安商品房市场月度分析报告
（2006年9月份）
一、市场整体情况
1、市场销售特征
房地产销售旺季——“金九银十”终于来临了，为了抓住这一年一度的机会，西安房产界在8月末及9月中旬相继举办了两次房展会，为销售旺季“推波助澜”。9月份的商品房成交量并没有令人失望，总共成交了670713平方米，是今年各月份销售的最好成绩，较上期上升了10.04%,较去年同期增长78.53%。

在8月末，国务院下发了《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，在进一步明确土地管理和耕地保护的责任，切实保障被征地农民的长远生计，规范土地出让收支管理，调整建设用地有关税费政策，建立工业用地出让最低价标准统一公布制度，禁止擅自将农用地转为建设用地，强化对土地管理行为的监督检查，严肃惩处土地违法违规行为等八方面作出严格规定。这也被看作新一轮调控中的“国八条”。这些政策虽然并非直接针对市场供求，但对规范市场起到的作用要更持久。

9月初，建设部、发展改革委、工商总局决定联合在全国范围内集中开展为期一年的房地产交易秩序专项整治活动。9月11日，建设部、国家发改委和工商总局联合发布了《房地产交易秩序专项整治工作方案》，要求在2006年11月底以前，各省、自治区、直辖市要上报查处的涉及房地产开发、销售、中介服务等有关方面的3个典型案例。三部门希望通过此次专项整治工作，可以进一步落实房地产交易环节的各项制度和措施，使房地产交易行为不断规范，房地产市场信用体系不断完善。

根据三部门整治方案，西安市工商部门日前也会同有关部门开始房地产市场专项检查。专项检查一开始，西安市工商局双生分局建筑房地产管理所就根据群众的举报，查处了数个项目在证照不全的情况下宣传销售等违法违规经营行为。另外，西安市政府还公开通报了40个违法占地房地产开发项目，公布参与违法开发建设的18家房地产企业及违法项目、已撤消的开发企业及违法项目名单。

本期各物业成交比例如图所示，普通住宅依旧独领风骚，占到总销售量的88.7%，较8月份所占份额上升了7.5%；商服用房较上期呈下降态势，本期商服用房占到总销售量的7.8%，较上期下跌7.7%；写字楼占成交面积的2.9%，较上期上浮0.9%；别墅有小量交易，占总成交量的0.2%。

9月份西安各城区各物业商品房销售面积一览表
单位 平方米

车位/地下室
普通住宅
商服用房
写字楼
别墅
合计

城北
34
141797
2526
11921

156278

城东

78569
17103
111

95783

城内

17370
13232

30602

城南
1463
145866
4748
678
1243
153998

城西

51861
1671
745

54277

西高新
1361
159392
13241
5781

179775

总计
2858
594855
52521
19236
1243
670713

本月商品房总销售量较上期上升10.04%,较去年同期增长78.53%。普通住宅本期销量较上月上升20.18%；商服用房销售量大幅下降，幅度为44.47%；写字楼本期交易量与上月相比，增加了57.26%。别墅类物业成交量较上期猛跌81.96%。

9月份西安各城区各物业商品房销售金额一览表
单位 元

车位/地下室
普通住宅
商服用房
写字楼
别墅
合计

城北
29541
405077763
12907487
58941320

476956110

城东

246688761
73719799
630366

321038926

城内

72150227
157684559

229834786

城南
2708290
507387225
44970405
3127257
13174161
571367337

城西

154056932
22228874
3251703

179537509

西高新
5732634
559068428
86311623
24098168

675210853

总计
8470465
1944429336
397822746
90048814
13174161
2453945522

2、价格表现

从本月各城区分物业均价图中可以看出：除了别墅价格是城南最高外，其他三种物业的价格都是城内的最高；西高新的普通住宅和别墅价格都是第二，商服用房价格位居第三名；城南别墅价格最高，商服用房和写字楼价格都处于第二位，普通住宅全市第三；城北除了别墅，其他所有物业的价格都是最低的。

本期的40指数为1158，较上期上升了12个点。由40指数图分析可见，西安楼市仍然保持平稳发展态势，波动不大。

二、各城区房产状况
1、城南区主要特点
2006年9月份城南区各物业在售价格依次为：普通住宅类3456元/平方米；商服用房8293元/平方米；写字楼4923元/平方米；别墅类5749元/平方米。

从城南区均价走势图来看，本期城南区四种物业的价格都是上升，普通住宅均价较上月上升了1.38%，商服用房均价增长了2.06%，写字楼均价较上月上浮了0.57%，别墅均价增加2.15%。

城南区2006年9月销售情况
单位 平方米

车位/地下室
普通住宅
商服用房
写字楼
别墅
合计

城南
1463
145866
4748
678
1243
153998

本月城南区商品房销售量为153998平方米，较8月份增长15.01%，占本月全市商品房销售总量的22.96%，市场份额较上期上浮0.99%。在六城区销售量排名中仍然是第三。具体分物业来看：
本月城南区普通住宅类销售面积较上期上升了20.01%，占到本月全市普通住宅总成交量的24.52%，市场占有额与上期基本持平。商服用房的成交面积较上期升幅为10.52%，占本期商服用房类总成交量的9.04%。本月写字楼销售面积大幅上升，升幅为51.34%，不过仅占本月写字楼总交易量的3.52%。本期别墅有成交，占到城南各物业总成交量的0.81%。

本期城南区各物业销售面积排行前5名的为：翠竹园小区22367平米，唐园假日新城14112平米，世家星城13150平米，紫薇馨苑13095平米，曲江兰亭9146平米。

城南区2006年9月普通住宅各面积段销售套数
分段单位 平方米
50以下
50－70
70－90
90－110
110－130
130－144
144－180
180—220
220—260
260以上

76
146
107
279
170
169
284
268