目录
一、市场调查研究--1
（一）、房地产环境调查
（二）、房地产供需概况
二、项目定位-------4
(一)、项目地块概况
（二）、项目SWOT分析
(三)、项目整体定位
三、项目客源定位---7
（一）、别墅项目的客户定位
（二）、多层住宅项目的客户定位
四、开发总体策略----11
五、营销推广策略----12
（一）、推案操作阶段及操作目的
（二）、价格策略
（三）、广告策略
六、补充-15

一、市场调查研究
（一）、房地产环境调查
1、晋宁县概况
位置面积晋宁县位于滇池西南岸，东邻澄江，南连玉溪、江川，西与峨山、易门、安宁接壤，北同西山区、呈贡交界。境内东西宽66公里，南北长33公里，总面积1230.86平方公里，山区、半山区面积占70.7%，坝区面积占29.3%。县城昆阳镇海拔1888米，北距昆明市50公里，南距玉溪市区32公里。

行政区划全县辖昆阳、晋城、古城、宝峰4个镇和二街、中和、上蒜、六街、化乐、新街乡、双河及夕阳彝族乡8个乡，有4个居民委员会，129个村民委员会。

人口民族全县总人口26.58万人。农业人口、非农业人口分别占总人口数的80.7%和19.3%；境内居住着汉、彝、回、哈尼等民族。少数民族人口占总人口的9.76%。

（二）、房地产供需概况
1、房地产开发公司
当地主要有下述几家房地产开发公司：
昆明市晋宁县房地产开发总公司
地址： 云南省昆明市晋宁县昆阳镇郑和路
昆明市晋宁房地产开发有限公司
地址： 云南省昆明市晋宁县昆阳北大街
昆明富开天房地产开发有限公司
地址： 云南省昆明市晋宁县新街乡新街村
云南晋康房地产开发有限公司
地址： 云南省昆明市晋宁县晋城镇兴贸大街
2、市场概况
西城苑——位于城北，紧邻老晋安公路，周围是大片农用地和村庄。属普通住宅项目中的多层物业。少部分工程已经完工可以看到外立面，但仍有大部分正在施工。没有看到售楼部，暂时无法得到更多情况。

金实小区——位于城东，距城区主要街道步行只需10分钟的路程。周围还分布有银行、电信分公司、加油站及餐饮业。同属普通住宅项目中的多层物业，大多数住宅已经入住，但还有三幢临街房屋的正在施工当中。一楼临街位置是商铺，小区内部是车库，正对主入口设有一个面积很小也非常简单的景观广场，在小广场旁还配有一些的公共健身设施，小区其他位置有部分公共绿地。产品类型和设计显得比较单一、陈旧，估计总开发量不超过1000套。据该小区的开发商昆明晋宁房屋开发公司内部人员介绍，该小区在建设施工的初期就已经预售完毕。均价约为1450元/㎡，是该地区档次较高、销售较好的一个楼盘，购买者多为当地居民。

3、小结
目前昆阳当地居民对多层物业的消费势头较强，对别墅项目则相对较弱；主要消费群体为当地政府机关单位和当地经济效益较好的企业单位（例如：云磷集团）的职工和本地较为年青的人群。别墅项目大部分是被其他地区的外来人员购买，其中昆明人购买的比例近三成左右。

在昆阳地区与本项目产生竞争的别墅楼盘主要有另外二个，都处于前期筹备阶段。其中有一个项目属于晋宁房屋开发公司。根据本项目的规划看来，就地理位置来看，从昆明到昆阳到范围内，会产生较大的竞争力的楼盘是“中产高海别墅”，不过该项目主要是针对昆明市场的高端别墅项目，就项目定位和客户定位来分析，与本项目不属于同一个类别。

二、项目定位
(一). 项目地块概况
1、整体印象
整个地块目前可见部分呈西高东低走向的坡地，目前近200亩左右的土地为种植农作物的梯田。另外，地块中有二条高压电线、多条民用电线及灌溉水渠。

2、四至
西面坡度陡，向东则平缓，西面和北面临山，将大部分地区环绕其中；东面临水，距滇池的直线距离在2公里范围内；南面为部分村落民居；西南面紧临昆阳戒毒所，目前还不清楚该戒毒所是否属于项目规划内用地。

3、项目周边的情况
A、道路交通：老晋安公路是目前唯一一条可到达本项目的道路。沿这条道路从昆阳往安宁方向驾车行驶需20分钟左右，才可到达项目地块位置。但该条道路较为陈旧，路面已有一定程度损坏，同时来往经过的大部分车辆都是运送矿石的货运汽车，对环境和通行状况造成了很大影响。