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福建省老旧小区改造技术导则
（征求意见稿）
福建省住房和城乡建设厅
2019年 月
前 言
本导则依据《福建省老旧小区改造实施方案》的要求，并结合近年来我省老旧住宅小区改造的实际情况，由福建省住房和城乡建设厅牵头编制。
本导则在编制过程中，进行了广泛的调查研究，认真总结以往我省老旧住宅小区改造的实践经验，参考国内有关省老旧住宅小区改造技术导则，并征求了相关部门意见。
本导则的主要内容包括：建筑物本体修缮、基础设施改造提升、小区环境提升整治、完善公共服务设施。改造过程进行风险控制，保障小区结构安全、消防安全、用电安全，提高小区的安全管理水平。
总则
1.1本导则适用于福建省城市和县城建成区范围内以下住宅小区改造：
1.2000年前建成、主体结构安全、公共基础设施缺失影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的城市、县城（城关镇）老旧住宅小区，鼓励设区市和有条件的市、县（区）结合实际同步推进老旧街区、老旧片区改造。
2.同步改造2010年前建成的部分基础设施不完善的小区、街区和片区，进一步提升城市整体环境品质。
3.已纳入城镇棚户区改造计划、实施改造的棚户区（居民住房），以及以居民自建住房为主的区域和城中村等，不列入老旧小区改造范畴。
1.2改造原则
1.2.1坚持“先民生后提升、先规划后建设、先功能后景观、先地下后地上”的原则，重点解决保障居民基本生活和安全的用水、用电、用气、交通出行、消防等问题，消除小区安全隐患，改善基本生活需求，营造良好居住环境。
1.2.2老旧小区在改造过程中，应尊重、保护和利用具有历史文化价值的住区文化、街巷道路和特色景观，结合自身基础条件和居民切实意愿，因地制宜确定改造内容。注重特色营造，融入特色文化元素，彰显城市人文理念和风格特点，形成老旧小区改造试点经验。
1.2.3坚持整治与管理结合原则，在完善硬件配套设施的同时，建立健全物业管理工作机制，实现建管并举，做到业委会成立一个、综合整治推进一个、物业管理建立一个，避免重复施工影响居民生活。
1.2.4坚持先急后缓原则，对于基础设施差、管理混乱、安全隐患突出等群众反映强烈，需求高的小区先行改造。
1.2.5坚持整治改造为主，兼顾提升改造，在重点组织对老旧小区进行以水、电、气、通讯网络、市政道路排水、绿化环境、停车场等设施进行整治改造的同时，兼顾“适老化”和节能等提升改造。小区内配套公共设施可新建、扩建，亦可置换改造。
1.2.6对相同且相邻小区，可考虑整合提升，追求效益最大化。
1.3老旧小区的更新改造应具有可持续性，与城市的长远规划相结合，充分挖掘现有社区特色和资源。优先选择综合改造的方式，更新改造要有针对性，且在经济和技术上可行，更新改造要充分利用现有条件，并为今后留有余地，更新改造部位应符合国家现行有关标准和规范的规定。
1.4城市老旧小区改造除应符合本导则规定外尚应符合国家和我省现行有关标准的规定。
2.建筑物本体修缮
2.1外立面改造。建筑外立面更新改造应遵循安全美观、节能环保、符合区域风貌控制规划、与周边建筑环境相协调的原则，不得影响原有建筑的日照、采光、通风、结构安全、防水，并慎重使用外加铝单板，原则上使用涂料等。屋顶、外窗和外墙进行更新、改造的，更新、改造后的屋顶、外窗和外墙的节能性能应符合《福建省既有居住建筑节能改造技术规程》、《福建省既有公共建筑节能改造技术规程》（DBJ/T 13-159）的相关要求。
2.1.1外门窗
1.更换采光、隔音及密封性不能满足节能要求的老旧门窗，有条件的改造增加外窗遮阳设施，改造后的门窗气密性、水密性、抗风压性及传热系数等级符合节能设计标准。
2.楼梯间等公共部位外窗，可结合外立面改造选用普通外窗。
2.1.2 拆除私搭乱建的违章建筑，对改变房屋使用功能、危