园方欧洲城二期 营销策略总纲及销售执行报告
谨呈：惠东县园方投资房地产开发有限公司
新里程-园方欧洲城项目组
报告逻辑结构
目标分析
策略推导
策略形成
策略执行
结构下的思路
目标分析
策略推导
策略执行
开发商目标 目标分析 目标下的 问题
市场分析 项目分析 竞争力分析
项目形象策略执行 项目展示策略执行 项目服务策略执行 项目推广策略执行
策略形成
案例借鉴 客户分析 策略推导
目标分析1开发商目标： 目标分析： 目标下的问题：
开发商目标
开发商目标
实现利润最大化
稳速
高价
开盘热销 持续快速消化
、高于市场平均价格
新里程理解
目标分析
目标实现需要大量客户支撑
二期总货量388套 以欧洲城一期开盘解筹率70%计算 项目整个销售期，需蓄客588批 第一组团3、6号楼140套房，需蓄客200批 第二组团10、13、16、20号楼248套房，需蓄客355批 距项目一组团开盘6周时间 即每周上门40-50批
目标下的问题
短期内，如何快速积累客户，提升项目品质，支撑目标实现2 市场分析 客户分析
策略推导
市场分析 客户分析 竞争力分析
策略推导
市场分析 项目分析 竞争力分析
市场发展及供应状况
投资区域价格分析
在售项目分析
市场发展态势—价格正缓慢发展
目前惠东房地产市场呈现缓慢发展态势，价格提升缓慢
1560 2005年
2006年
1760 2100 时间
2007年
2005-2011年惠东房地产均价走势图
2008年
2009年
3000 惠东各档次物业价格至高线
普通别墅5500-6000 高端别墅 (独栋）20000，双拼18000）
区域高端项目：金海湾
中低端别墅项目：碧水城，国际新城，弘诚厚园，东逸名门等
高端小高层、高层3800-4600 2010年
2500 2800 2011年
3100 高端住宅项目：中航城、怡景湾
普通小高层、高层2800-3300 中低端住宅项目：国际新城、万隆新城、山水豪庭、旗望阁、昌盛花园、琪锦花园
供应状况—供给需求趋近饱和
谁拥有客户渠道，谁就占有市场
目前居住现状主要以私宅和80年代统建楼为主，前几年买地皮自建住宅现象非常普遍，但自国家严格控制土地以来，这种现象受到制止。 施工、竣工面积于2009年高速增长，此隔3年竣工面积持续增长，2010年增长幅度较大，开发量快速上升，市场供给旺盛。 2008年商品房的销售面积为6.1万平米，其后两年里，商品房销售面积在快速增长，市场需求开始逐步释放，但与施工竣工面积相比，市场需求尚需进一步引导释放。
区域价格优势—剪刀差价格利于投资客户选择
宝安
南山
福田
罗湖
盐田
龙岗
惠阳
18000元/㎡
28000元/㎡
13000元/㎡
4500元/㎡
30000元/㎡
28000元/㎡
25000元/㎡
深莞惠一体化进程—价格洼地洼地
惠深沿海高速实现深圳1小时生活圈，惠莞高速、广汕公路实现惠州半小时生活圈。 “七纵八横”交通格局，房价却相当于深圳的一成、惠州的六成，“房产投资原始股”
大亚湾
5000元/㎡
6500元/㎡
惠城
3300元/㎡
惠东