二级市场分析
目录
二级市场成交情况 商品房新增供应情况 商品房预售情况 市场新开盘情况分析 昆明分区域房地产市场分析 重点竞争项目分析
前言
或许是由于政策空前严厉，或者是2008年的前车之鉴，新政后客户和开发商均反应迅速；两方均认为市场不会因为政策的调控而出现激烈的改变，市场前景仍旧向好。 而2010年市场实际的表现也的确像预计的那样，成交量和成交面积前期出现短暂下滑，但价格依然坚挺； 进入2011年，政府显示了对于房价调控的决心，先后出台“加息、限贷、限购”等严厉调控措施，使市场波动加剧，目前的二级市场呈现“有钱人不能买，没钱人买不起”的尴尬局面，市场成交主要以首置、首改为主，商品房成交量已经呈现出明显下滑趋势，同时，客户对于市场再没有清晰的认识，观望情绪继续加重。
二级市场成交情况
Part 1
昆明二级市场成交量、成交均价变化情况
2008年政策调控
2009-2010初市场回暖
2010年初至今政策调控
由图可见，二级市场的波动与国家对于房地产的调控密切相关，2008年的政策调控使房地产进入缓慢发展时期，成交量与成交均价均呈现平稳期。
2009年开始，市场回暖，成交量与成交价格节节攀升，市场供不应求； 2010年中，国家继续进行新一轮房产调控，成交量呈现波动较大，但价格仍旧处于高位。
2007年高速发展
二级市场成交面积、成交价格变化情况
房地产进入回暖期后，房地产市场成交面积及价格大幅增长，发展商在此时期获取到较高的利润，因此，在新一轮调控初期，资金的充裕使开发商不急于降低商品房价格，以此来对抗政策影响； 但随着调控政策力度的不断加深，目前市场上部分开发商已经开始变向降价，以解决越来越沉重的资金压力。。
亿元
万㎡
二级市场户均面积、户均价格变化情况
有图可见，新政出台前后，户均价格起伏较小，价格仍旧处于高位期； 户均面积则呈现下降趋势，户均面积由2008年的90-120㎡到2011年的80-91㎡，主要原因是新政的出台对于高端客户的限制和首置或首改客户的资金承受能力较弱，在满足购房需求的情况下，不得不降低自己需求标准，选择在支付能力范围内的住宅。
小结
国家的房地产调控政策对于二级市场的冲击作用较大，打乱了开发商的开发节奏，同时，对于产品的走货速度及产品结构都产生了一定的制约作用； 集中表现于户均面积的逐渐减小，户均面积在80-91㎡之间，说明，目前市场上的主力客户群体已经发生着转变，客户对于购房总价的承受能力较弱。
由于目前的房地产正处于下降期，因此，本项目在产品的打造上应趋向于大的市场环境，打造低密度高端产品之余，在普通住宅的设计上应偏向于客户需求。
商品房新增供应情况
Part 2
昆明二级市场新增商品房供应分析
2010年商品房新增供应达到峰值
2010年新增商品房供应达到了914.25㎡，是继2005后首次突破900万㎡； 主要是2009年市场刚性需求消化了2008年蓄积的商品房供应量，到达2010年上半年昆明市商品房价格持续上涨，政府为抑制持续上涨的房价，增加商品房供应量。 2011年上半年，商品房新增供应面积已经达到578万㎡，说明未来商品房供应量将持续增加，再加上调控政策的持续收紧，对于未来商品房的价格造成一定冲击。