房地产企业成本管理软件
二○○四年四月十八日
万科财务部 胡宏
主 要 内 容
成本管理软件开发的背景 软件开发前基础工作和制度的完善 软件使用后的成本管理现状和前景
成本管理软件开发的背景
从1999年开始，万科各分公司先后把“审算部”更名为“成本管理部”，对工程造价专业人员提出了更高的要求：
单纯的建安费用控制
加强成本的计划性——目标成本管理制度
项目全成本控制
利润是多少——不准确
项目间成本——不可比
基础资料管理——不统一
成本管理软件开发的背景
2000年万科集团成本管理的状况
土地成本 开发前期准备费 主体建筑工程费 主体安装工程费 园区管网工程费 园林环境建设费 配套设施费 开发间接费
1、统一成本科目的设置
主体造价
园区造价
楼面地价
费用及资金成本
软件开发前基础工作及制度的完善
建造成本：指项目的建筑安装成本。包括：开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境费、配套设施费6大项。 开发成本：指项目的制造成本。开发成本=土地获得价款+建造成本+开发间接费 完全成本：完全成本=开发成本+期间费用。完全成本中不包含营业税金。 项目成本：在未特别说明时，一般指项目的“开发成本”。
几个基本成本概念
责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。
责任成本管理体系要素： （1）责任范围； （2）责任人 （3）评价标准； （4）评价人 责任成本体系建立目的： 令全员实施自觉的成本管理行为
2、责任成本管理
3、加强目标成本管理
管理原则：体现目标成本的先进性 目标成本的严肃性(纳入绩效考核)
目标成本：目标成本是企业预先确定的、在一定时期内 和经过努力所要实现的成本目标；是项目成 本的控制线。 动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本 结果（见动态成本构成）。
基本概念：
管理工具：动态成本反映系统平台 成本指标数据库
实施过程
新项目发展
规划设计
扩初设计
施工图设计
施工组织与 材料采购
竣工结算
成本估算
目标成本测算 一
目标成本测算 二
目 标 成 本
动态成本
结算成本分析
目标成本形成
动态成本控制
4、加强作业过程管理
项目发展
施工
规划设计
招标
竣工结算
签约
销售及物业管理
总目标
通过对房地产各个作业过程进行成本控制，实现降低成本的目的。 全过程、全员、全方位
房地产成本作业过程：
软件开发前基础工作及制度的完善
新项目发展成本控制
控制要点：稳健性 合理确定估算基础，合理预计工程量和工 程综合单价。 控制原则：客观、全面、准确、谨慎预测新项目成本 需求文件：《新项目发展可行性评审体系》
软件开发前基础工作及制度的完善