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万科在珠海向国际启航
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目 录
市场篇 珠海市概况 珠海房地产大市概况 海景板块市场分析 高端置业群体分析
品牌篇 万科品牌珠海导入方案 营销篇 营销策略 销售目标及营销推广部署
项目篇 项目理解 板块及项目理解 项目SWOT分析 项目定位 项目形象定位 项目客户定位 项目产品建议 项目价格定位
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市场篇
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珠海市概况
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珠海——南中国的一颗滨海明珠 是珠三角中海洋面积和海岛面积最大、岛屿最多、海岸线最长的城市，海岸线长691公里。珠海拥有146个岛屿，有“百岛之市”的美誉。
珠海生态环境优美，山水相间，陆岛相望，气候宜人，人居环境一流， “全国旅游胜地四十佳” “国际改善居住环境最佳范例奖”。 “2005年欧洲人最喜爱的中国旅游城 市第一名”、 “国家环保模范城市”、 “国家优秀旅游城市”， “中国魅力城市”、 “2006年中国最适宜人居城市第六名” …………
珠海是南中国最适宜人居的城市之一
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未来规划中的港珠澳大桥将珠海、香港及澳门更紧密的联系在一起，珠海可谓与国际大都市无缝接轨。
珠海可谓与国际大都市无缝接轨
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因为自由行的开放，以娱乐服务事业为主导的港澳，经济发展的同时也带动珠海旅游业的迅速发展。
港澳经济发展带动珠海发展
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珠海通过旅游业的发展使得常住人口总量较少，经济规模不大的情况下，人均可支配的收入为于珠三角城市的前列。
港澳经济发展带动珠海发展
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综上所述：
珠海是南中国与国际无缝接轨的 最宜人居的旅游度假城市
10 珠海房地产大市概况
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珠海，房地产市场进入市场化快速发展阶段
2003年5月非城中村改造工程全面放开，7月，首次推出土地拍卖。商品房市场供应和需求上升，产品质素提升，房地产向市场化、规范化方向发展。
投机炒作盛，致使许多房地产项目陷入停顿，楼盘烂尾，房价下降。消费者住房主要依靠福利分房导致内需不足，空置面积增加，房地产市场发展不成熟。
1990－1999年
2000－2003年
2003年5月——
过热－调整期
城中村改造期
市场化快速发展期
暂停城区土地出让，暂停批准新开工住宅项目，全面停止机关、企事业单位自建住宅，引导居民二次置业，保障城中村改造项目商品房能顺利消化，价格开始回升。
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土地实现招拍挂，外地开发商纷纷进驻
和黄、远大集团、新加坡仁恒、万科 、金地、中化方兴、新光集团等纷纷进驻珠海，大幅提升珠海房地产的整体开发水平。
珠海近3年土地招拍挂情况
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施工面积近年大幅增加，销售面积较为平稳
随着非城中村项目的放开，珠海近年的商品房施工面积大幅增加，预计未来的供应相应增加； 需求方面，销售走势较平稳，年成交量在120万平方米左右
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近年住宅售价升幅明显
2005年市区住宅成交均价同比上升17％，2006年1-4月成交均价同比更大幅上升26％