Worken & D-Well Integrated Marketing Group
华坤道威整合营销机构
一样的全程 不一样的整合
大宅之美润千秋
东方润园策略回顾
引子
世人眼中的成功，通常只是一个结果。
过程，常常最容易被忽略
回想这痛苦并快乐的过程，正是我们体味润园，享受润园的心路历程
而成功，往往由过程决定
2006.7.15的中午，华坤道威正式接到了东方润园的招标函
我们很清楚这个项目对我们来说意味着什么
首次接触杭州高端住宅项目、华坤跨江发展第一步、公司品牌在杭州的凸现……这都令我们兴奋不已
但是，兴奋带来的快乐并没有持续太久，问题接踵而来
东方润园所面临的问题
标王地块的压力
项目对于我们带来的最大压力，莫过于“标王”这个金子招牌了。就像一个生来就被誉为“神童”的孩子，必须要上交一份令人满意的答卷，不能出纰漏一样…… 当年12亿元竞买价，2004年钱江新城标王地块的身份 不凡的身世，曾受万众瞩目 必须将项目打造城钱江新城的标志性作品
资金回笼的压力
开盘要回收2亿资金、要把东方润园打造成杭州顶级住宅项目
开发商给我们提出了明确的项目要求
而当时，距离确定的开盘时间只剩不到3个月的时间 我们却还有很多没有确定的因素和许多劣势……
2个多月的时间，对于一个还未曾在市场中亮相的高端项目来说，时间显得相当局促。如何在最短的时间内，让市场从知道东方润园，到接受东方润园，继而过渡到追捧东方润园，我们该采取怎么样的入市策略？ 高端住宅的销售和客户积累时间会比较长，第一次的开盘又显得尤为重要，一旦开盘势头不够理想，后期的销售压力就越大。在这段时间内，客户积累的问题该如何应对？
项目预热时间和客群积累
润园销售前，金色海岸是做为杭州豪宅的典型代表之一 。在当时的状况下，市场普遍认为金色海岸贴金贴银的项目形象，如何和金色海岸进行有效区隔，同时重新树立杭州高端住宅项目的标准？
如何区隔竞争对手
精装修，已经没有足够的时间和条件，只能以毛坯房销售 在当时，高端楼盘精装修得到市场普遍认同，逐渐成为衡量高端楼盘品质的新指标。卖毛坯房是否会让消费者感觉档次不够？ 样板房绝对不可能在2006年内完工，预计时间将在2007年中旬。继戈雅公寓和新民半岛相继推出样板区、房后，这种卖规划，卖图纸的营销方式显然显得不合时宜。如何在新市场中用老方法进行项目的营销工作？
精装修和样板间
当时摆在华坤面前非常棘手的问题就是售楼处。作为一个高端项目，却没有自己的售楼中心。唯一可以利用的就是租用当时的南都世贸展厅的角落。看到这样的售楼处，会不会让消费者减少对项目的热情和信心？
售楼处的问题
面对现状，华坤陷入深深的思考 经过众人的群策群力和连续几夜的鏖战 润园的策略思路就此形成
“富” “贵”之争
富人的故事
在一个高档俱乐部里，有三个富人在聊天，其中甲一年赚5000万，乙一年赚一亿，丙一年赚5亿 甲：我的劳斯莱斯坏了，要去厂家再拿两辆备着 乙：我的瑞士名表最近走的不太准，要去瑞士专门定做一个 丙：二位先聊着，我的雪茄保鲜时间快要到了，我要去看看 甲、乙：……！