文本描述
园区招商招商必备——《产业园区招商实战攻略》臣通选址出品 精彩章节（节选）：
选址各原因的特点与物业类型偏好
选址原因
各原因特点
物业类型偏好
投资新办
1、成熟的产业环境是最重要的因素
2、一定要靠近产品展销集散地
3、成本越低越好，希望周围有成熟的饮食、住宿、娱乐等服务设施
4、认为工业园综合成本较高，喜欢独栋独院的厂房
5、以快速赢利为主要目的
租金较低，产业环境成熟的独栋厂房类物业
增产扩容
1、已经完成原始积累，企业开始考虑形象、品牌、员工福利、工作环境等
2、85%的企业宁愿支付较高的成本选择有品牌知名度，配套设施、人才服务完善的工业园
3、对原行业环境依附度高，70%新厂址与旧厂址距离在10公里以内
产业成熟，配套完善的工业园
战略性搬迁
1、靠近更加成熟的产业环境、销售市场，追求更低的生产经营成本是主要原因
2、受国家产业、贸易等政策因素影响大（如目下的产业转移）
3、垮区域搬迁考察、决策周期长，一般在1-3年 4、土地价格，劳动力成本因素影响大
多数希望低价买地建厂，独栋花园
增设分厂
1、大型企业区域战略以及其配套企业的跟随开设分厂的主要类型（例如丰田）
2、区域市场发展程度以及对企业未来战略的影响力是企业考虑的核心
3、地区政府效率信誉、特别优惠政策、交通、周边经济、人力供给是影响选址的主要素
大型企业都愿意买地建厂，中小型企业更多希望落户环境成熟的工业园区
政策牵引
1、原地区政策的限制——高污染、高能耗、低附加值限制
2、新地区政策的吸引——如特殊的税收优惠政策、产业扶持、贸易补贴政策等
3、对工业物业的需求没有一定规律，视企业自身需求而定
对物业需求没有一定规律，但要求所提供物业能够避开政策限制或发挥政策优势
其他原因
企业二次选址时间需求
根据对企业的了解，企业在发展的过程中，都会产生二次选址的需求，企业二次选址具有以下的特点：
1、企业二次工厂选址时间间隔平均为4.51年
2、大部分企业在经营至5年左右时，产生二次选址需求
3、约98%的企业在8年以内都会有二次选址需求
由此可计算一个地区工业厂房月成交量预期：
例如：一个地区工厂企业总数为10000家，则理论上该地区工业厂房月成交量可达到10000/（4.51×12）=185宗
企业选址流程
从企业产生选址需求，到投资落户，中间会经过：寻找信息、筛选信息、特别关注、考察比较和接触洽谈，这些阶段是决定企业是否落户以及落户到哪里的最关键阶段，也是营销的火力应集中的地方。
企业家在每个阶段都有独特的行为思维方式，都受到不同因素和媒体方式的影响！
企业选址各阶段的思维行为特征与影响要素
思维行为特征
影响要素
寻找信息
获取信息的渠道
自身记忆→媒体印象→询问朋友→委托职员→咨询中介→驾车出寻
广告、信息覆盖广度和密度
当企业家产生选址需求时，你的信息是否就在他身边？
筛选信息
对信息的信任度
亲自考察→朋友推荐→媒体推荐→
职员汇报→中介推荐→自我宣传
广告形式、内容，业内口碑，品牌知名度
你的广告是否能引起企业家的兴趣？他周围的“人”是否知道并认可你？
特别关注
关注什么？
1、是否如别人说的那样名副其实
2、是否能提供自己真正需要的东西
实力、形象包装、持续宣传、情感案例
广告之后的平静期，不要着急也不要大意，因为很多双企业家的眼睛正盯着你！
考察比较
考察的目的？
看看这邦人是否值得信任，是否能兑现承诺？谁能给我最大的好处？
团队形象、信誉效率、优惠政策、价格
企业家不是来考察项目的，因为他可能早就了解过。企业家是来考察人的！
接触洽谈
最后最关键的
1、持续的考察，不断验证自己的判断
2、保障投资安全和回报最实际的方式
3、优惠好处能否多一点？再多一点？
耐心、细节、信誉、情感攻势
企业家不见兔子是不会撒鹰的，因此请准备足够的耐心。注意谈判中的细节、努力履行自己的承诺，多关心企业多做情感攻势。
在选址过程中需要做很多工作，包括设立选址小组、制定潜在目标地点名单、设定选择标准、地址筛?⑹档乜疾臁⒌刂菲拦篮投约だ叩男蹋詈蟛攀侵葱型蹲始苹Ｔ诘鼻靶畔⒎岣坏纳桃盗煊颍畲蟮奶粽街痪褪且谰菟邢喙厥孪罱行畔⑸秆 ！把≈妨鞒獭痹谏秆⌒畔⒎矫娣浅Ｗ嘈А?
选址过程所需要的时间依项目类型而有所不同，可持续几个月，甚至一到两年。以一个重要的基础设施建设投资项目为例，考虑到这类项目的规模和复杂性，为期两年的提前期并不少见。而对制造业和服务业来说，则倾向于快速做出决策。
选址过程包括四个阶段：（1）地址筛选；（2）实地考察；（3）协商；（4）执行投资计划。
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