万科朗润园 项目定位及营销思考第二次沟通 我们需要了解这个项目，了解并不是简单得数据堆叠，而是核心价值点得梳理…… 区域有怎样得前景？ 项目在区域中的地位？ 项目应当采取怎样的竞争方式？ 项目应怎样定位？ 项目应当卖给谁？ 项目应怎样推广？ 楔子 ? Part 1 · 新的城市中心 ——————区域的城市价值—————— ? 1.1 一般城市扩张模式 与产业结构的不断改变与扩张同步，城市的面积不断扩大。 在城市扩大到周边地区到中心交通成本过高或市中心生活成本过高的时候，会自然的在周边形成城市副中心。 城市幅中心决不是单一功能的，而是以商业服务功能为核心，向其余功能扩展的综合性区域。 单一的城市中心无法满足不断扩张的城市需求。 ? 1.2 天津市如何向东发展 政府推动产业先行，带动人口导入，形成新的城市副中心! 天津市的向东发展是以一种非常典型的模式进行的： 我们认为天津市的发展由于人口的激增和经济的膨胀，明显已经开始需求更多的城市副中心，那么在城市的东南向上会形成怎样的发展模式呢？ 产业支撑 机场优势 商业业态 空港产业园区和东丽开发区为东部区域提供了足够的产业支撑与人口支撑 机场所提供的高端人流为整体区域的地位抬升提供了巨大的可能和推动力 华明镇，空港和新立镇总计超过一百万平米的商业为整个区域的未来注入了不竭的动力 东部目前发展情况 东部 区域 此外，以新立、华明、空港为主体的带状区域正位于市区与滨海的通路之间。而天津市的发展，目前呈现出双城化、双向化： 双城化：市区与滨海相当于两座同时快速发展又互为依赖的城 双向化：从市区向东发展，从滨海向西发展，快速发展互相碰撞 这个区域处于两个区域联通的黄金走廊上的黄金分割点，同时受到两个快速发展区域的积极影响。 这条黄金分割带会成为未来天津的东部城市副中心 ? 1.3 天一板块未来形式研判 在明确了东部将会出现一个新的城市副中心之后，我们不得不思考项目所在的天一板块未来的发展趋势，即能否成为这个城市副中心区域的领跑者？ ? 1.3 天一板块未来形式研判 适当的距离 产业的支持 丰富的业态 商业的体量 距离市中心适当的距离，具备疏离感有兼备交通的较低成本 由于临近东丽开发区与空港，产业能够提供大量人流 不是单一业态形成的区域，而是产业，商业，服务和居住兼备 总体量超过80万平米的天一mall具备巨大的人口吸纳力，而且启动较早使得其在大区域中比较突出 天一板块具备成为未来城市副中心发展领跑者的基本条件 天一板块不仅是市区连接滨海新区黄金走廊上的黄金分割点，且具备成为城市副中心区域发展领跑者的基本条件，存在成为市场旗帜的可能。 那么 我们可以基于什么？ 我们能够给出什么？ ? Part 2 · 全新理念的地标 ——————项目在区域的价值—————— ? 2.1 项目性质价值 探讨本案的价值构成 这种价值是由项目产品品质，开发商品牌价值和项目周边配套等方面的优势所支撑的，我们会从这三个方向详细论证。 品质感 公信力 便利性 消费者预期 ? 2.2 从品质感出发，发现项目优势——产品 不只是房子！更是理想与关怀！ 万科能够区别与普通开发企业，凭借的正是其“让建筑赞美生命”的人文主义精神 ——户型、细节、家居解决 项目的产品，是支撑本项目高端物业的第一大优势 在户型方面，万科朗润园无一不体现万科的这种意识形态，都具备这样一个特点：科技性，创新性，人性化 A类户型 B类户型 U5类户型 光合新风住宅： 具备阳光厅，基本满足生存的舒适空间 紫外叠加住宅： 突出空间上的舒适、奢华（露台） 空间基因住宅： 科技化的典型代表户型，未来生活的写实户型。 产品之户型 产品之细节 无论在景观，户型还是服务细节上项目都秉承企业理念，真诚、细致、领先…… 产品之家居解决 何谓全面家居解决方案，绝不仅仅是简单地工厂式装修。 人怎么生活？ 人需要什么？ 如何解决家居？ 房子是怎样的？ 怎样装修？ 为生活而设计才能成为全面家居解决…… 房子是怎样的？ ? 2.3 从便捷性出发发现项目优势——配套 天一mall的巨大商业体量，完整的规划业态，商务娱乐的有机结合 大型卖场所带来的人流 & 作为全世界最大的家装经销品牌与家居建材超市比邻而居，其商业辐射力，是难以估量的。 商业配套，正是支撑本项目高端物业的第二大优势 ? 2.4 从公信力出发，发现项目优势——品牌 万科，中国地产界的第一品牌。 ？ 在中国，有多少人因为万科而对一个区域产生信心 在天津，有多少人愿意在价格较高的情况下选择万科的产品 万科的品牌，正是支撑本项目高端物业的第三大优势 项目所处的天一板块具备成为未来天津市东部副中心发展的领跑者的可能性，未来值得期待。 项目的产品设计，品牌影响，配套设施支撑了本项目的高端住宅物业属性，同时也支撑了本项目在区域中当仁不让的地标地位。 在满足市场消费者预期方面，我们的优势将体现在 面临什么样的竞争环境？ 如何才能脱颖而出？ ? Part 3 · 跳出三界外 ——————项目难点及竞争理念—————— 竞品研判 红海 共性市场研判 蓝海 差异市场研判 附加竞争价值 竞争策略方向 ? 3.1 竞品项目信息对比 ? 3.1 竞品项目信息对比 红海策略推导 — 共性市场竞争分析 ? 3.1 竞品项目信息对比 红海策略推导 — 共性市场竞争分析