2012年高端市场 个案解析 十九栋--基本信息 十九栋----规划 在售88套双拼别墅,户型面积区间260-400平方米。 万科溪之谷3期高层，小高层 万科溪之谷2期别墅、多层 万科溪之谷1期别墅、多层 万科溪之谷2期多层 中体奥林匹克花园项目 依云溪谷项目 万科溪之谷4期别墅、小高层 万科溪之谷销售中心，亚历山大会所 1 2 3 2 4 十九栋位置 天麓十九栋属于万科溪之谷四期，位于销售中心下方，盆地之中，临道一侧。 十九栋----周边配套 距离马栏商圈最近，约9.8公里，途径大西山水库。公交车709路约走20分钟。 十九栋----产品 销售中心，亚历山大会所 双拼别墅，共十九栋，户型面积234/237平。 原计划15栋双拼，2栋三联，2栋4联。今年1月改动 十九栋----户型配比 注：联排产品分三联排与四联排。户型除赠送面积基本与双拼一致。 西班牙风格建筑实际为一种混合殖民风格，因其历史上曾受过阿拉伯和罗马帝国统治，所以成就了西班牙这种多种文化相渗透的风格。总的来说，西班牙建筑所反映出的是西班牙诗意的、幻想的、神话的风格，基督和穆斯林文化相渗透，更给西班牙建筑风格蒙上了一种奇异色彩。 十九栋----产品亮点：西班牙风格别墅 西班牙马德里皇宫 十九栋 采用红陶 土筒瓦和 涂料抹灰 墙，以及 充满质感 的文化石 ，使建筑 带有一种 文化和历 史的韵味 。 十九栋----产品亮点：手工饰品与用材 手工铜质灯，1000元/盏，基 座为石材压顶搭配文化石，壁灯 总高830，灯头高545，表面咖 啡黑哑光漆，打磨后会露出青铜 质感，更显韵味； 手工铜门，每个耗时三个月，铸铁材质的7平拼花手工打制，重逾200公斤，那种沧桑的质感，确实是独一无二。 这两扇门的造价，相当于一辆奥迪； 车行路，采用体现地中海小镇特色风格的马蹄石拼铺，，每平造价800元以上，细节品质高且坚实耐用；步行回家小路采用麒麟棕碎拼铺地，纯手工敲砸拼铺。 十九栋----产品亮点：户型 地下室功能分区明显，完整的佣人配套及工作空间， 影音室，活动室，一应俱全。半露天阳光活动室是亮点 。即可遮风挡雨，又可享受阳光和空气。 全明餐厅与厨房，厨房功能齐全宽敞明亮。挑空客厅增加了房间立体感。星空阳台方便室外活动。 十九栋----产品亮点：户型 一层客厅挑空部分可去掉，形成独立的南向卧室。卧室配套一应俱全，并且皆有观景阳台。 三成主卧空间，尽显主人的奢华。 卧室独有的步入式观景阳台，方便观景也增加私密性。三层观景阳台，步入式衣帽间，以及干湿分离的宽大卫生间。宽敞的北向书房。 十九栋---亮点四：万科物业 万科物业服务专业，周到，并大量引入高素质人才。 万科物业已经成为万科优质产品不可或缺的一部分，从1996年成立至今，口碑良好。 万科物业，目前它是唯一一家服务于中宣部、国家建设部、解放军总后勤部的物业。 十九栋----现场照片 十九栋---样板间 十九栋----营销评估 广告语：万科天麓，最后的独栋别墅，仅在十九栋 推广主要途径：报广，网络。 推广诉求点：类独栋别墅，湖景山景别墅。 点评： 产品有别与溪之谷往期产品，配套地角更加完好，做工更加精细，填补了溪之谷之前部分产品无法汽车入户、面积较小、规划较拥挤等不足。目前只在展示阶段，样板间现已开放，没有具体的推出时间。 十九栋----营销汇总 销售 客户分析 211年10月1日十九栋样板间开放。 2011年10月12日十九栋邀请多家参观鉴赏样板间。 1.目前销售状况受市场大环境营销较大，到目前为止共出售3套. 2.客户来源主要以本地区域性客户为主，大多住在甘井子区，中山西岗客群 目前逐步增加. 3. 客户在此主要以二居生活为主，另有一部分在高新区工作中年人作为一居. 4. 客户以35-45岁的企业高管和私企老板为主. 211年10月30日十九栋正式开盘。 十九栋----活动图片展示 十九栋----报广照片展示 十九栋----SWOT分析 优势： 1.项目规划使得项目与环境完美结合。 2.溪之谷前期别墅市场反映良好。 3.精制西班牙建筑和精品户型最大化满足了住宅的外观和使用功能 4.万科品牌效应和品质的保证。 5.万科物业服务有保障。 6. 与万科西山别墅之间的客户互通. 劣势： 1. 地处大连郊区，交通不便利 2. 建筑密度较高，规划较拥挤. 3. 区位处于盆地，周边无景观. 机会： 1.项目所在区域关注度的提高 2. 区域旅游资源的持续开发 威胁： 1.周边竞品项目较多，保利西山林语，红旗谷，中体奥园，西郊等. 2.国内楼市低迷，观望情绪浓厚 十九栋----项目可借鉴点 项目规划巧妙，使得产品与环境完美结合，将项目整体融入了群山之中 产品外立面设计优美、浪漫，原汁原味的西班牙建筑。 产品赠送面积多，DLY空间大，户型经得起推敲。 持续保持着知名度，持续的与媒体合作与宣传。