没有冒险的勇气 就没有迷人的地方 2017明昇壹城推广策略提报 金铠8师 18.6亿 长沙第四，雨花第一 几乎是尚东湾+魅力之城的总和 两个快销大盘，业绩抵不过一个品质大盘 这，并不科学? 很容易想到两个字： 奇迹 奇迹，总让人惊呼，但奇迹也总让人心悦诚服！ 50% 2016年内六区成交新建商品房，三居室接近50% 成交榜前6, 5个是豪宅盘 二孩政策全面放开，大户型将成为新宠 四房、五房，未来将成为更多买房人的选择。 明昇壹城 走在时代之前 一期几乎没有90㎡以下，没有三房以下户型 以“改善”及“改善+”为主体，与市场需求趋势完全对位 “二孩政策”只是一个窗口 根本是住房的周期性定律 长沙房地产从2006年正式全面发展，以十年为周期 大部分人到了该换房子的时间了 金铠广告，明昇壹城专项市场摸底调查 20个客户样本 调研客户年龄段主要集中于：30-45岁 16位客户为新长沙人，其中8位为外省回流 现在居住及工作区域以河东区域为主 所有调研客户，均属于有车客户 全部预测2017年长沙房价为上涨状态 典型客户采写1 尚美橱柜老板 胡念先 48岁，到长沙15年，万家丽有4个店面 2个儿子，现居住于鸿达花园复式楼，购买红橡花园洋房一套 客户语录： “两个崽的房子都安顿好了，我呢，就开始考虑进入‘带孙’状态了” “别墅不是我买不起，而是不得买，都在城里，我一个人住得乡里做什么” “鸿达花园的房子，有点‘老’哒，以前的老邻居搬走好多，现在都是出租户” “我就想社区大一点，花园、物业什么好点，邻里之间呢，能对话，能沟通” 典型客户采写2 金铠总裁 老钟 37岁，2006年从深圳回到长沙 2008年购买东玺门92㎡三居室，现在南山·苏迪亚诺有套小联排 客户语录： “南山的房子只有过年过节，要不寒暑假才会去住，大部分时间还是要在城里” “准备‘二孩’，15年，离不开学校，在家门口的名校，这点很重要” “东玺门的房子太小，根本不实用，床只能放1米5的，其他东西都放不下” “准备买明昇壹城，洋房、平层都可以，社区够大，但人又要相对纯粹” 已婚，并已有小孩客户，有着强烈的换房需求 推动性因素： 原有住房，空间不够，在房间数量及实用性上已经不能满足现有需求 小孩面临小学、初中等就读问题，原有住区没有优质教育资源 原有小区环境、配套及邻里素质，与现有要求并不对应 楼市上涨，加速激活改善性需求 主要关因素： 小区教育配套，子女面临就学问题，最好是名校的学位房； 户型空间及数量，现在户型，基本属于紧凑性，舒适度不高；同时考虑“二孩”，空间数量不够，4房左右的舒适型户型为主要选择方向； 社区综合配套丰富性，商业、交通、园林与地段，一家老小居住，长远考虑； 社群素质，邻居不一定要大富大贵，但知识、阅历、见识要和自己差不多，不能影响到孩子的培养和自己生活的舒适性。 客户调研小结： 客户有一定经济实力，知识、阅历都属于城市中上层 原住房购买时间集中于2004-2010年，以100㎡以下为主 “教育推动型”购房，“空间不足型”购房，“舒适改善型”购房为三大表现； 明确要求，小区有良好服务与邻里素质； 在配套全面性层面，在能选择的情况下，尽量选择； 2016年房价飙升，提前激发购房需求； 一但选择，在长时期范围内，不打算再换。 这种需求 在某种层面又具有矛盾性 学校、商业、园林、交通... 什么都要 多 因为一家老小都在这里，都要照顾周全 环境、品质、服务、邻里... 什么都要 好 大部分人，在短时间内并无“再换”的想法 要多 当然是大盘 有城市生活体系 当然是豪宅 更纯粹，更用心 要好 那么“矛盾”来了 有高品质豪宅大盘么？ 大盘都是快销盘、刚需为主，豪宅都是精细化、几栋楼 之前，并没有 那 明昇壹城 来了 要多 高铁、机场、地铁、劳动路 30万方自运营商业 幼儿园、枫树山 四大名校任选其一 长沙向东发展中轴中心 150万方，齐全生活大盘 要好 法式大园林，仪式感、档次感 石材铺面，精装车库... 金贵，看得到的金贵 宽尺度，全改善产品 一个阶层，共同理想 明昇的舍得 是对生活“初心”的完全尊重 不要说 比较 万科与阳光城，都是收购的项目，都是刚需盘，从一开始就抢市场大头 就是赚钱，哪里沉得下心来做好东西 不要说 奇迹 从根本上说，我们的思维在匹配市场，在领导市场 我们的作品在震撼客户，在说服客户 在对的时间，做对的事。成功，顺其自然 50亿 2017年，二期47.6万方高层，2.15万方公寓 我们的货值至少50亿，目标同样50亿 50亿在长沙，就是第一 需要更多的客户 需要更大的城市影响力 要习惯用“老大”的思维看长沙 5个角度 在 我该在的位置 龙湖8588元/㎡地王 同样在城东方向，地块有可比性么，没有！ 区域兑现，配套，前景...没有可比性 地块属性上，他与我，差距不小 角度① 市场 为什么拍？ 因为对未来的绝对预期 长沙房价经过十来年的“徘徊期”，被其他同等级城市拉开太远 地方控地，其实是在推楼市；中央捂价，只能是短期效应 长远来看，长沙房价的绝对预期是超高的，价格持续提升是必然的 开发商抢地，客户抢房，在一定时间内，仍然将必然 砍掉110以下，必然是豪宅 112-260㎡高层\超高层产品，没有刚需 就是极致、纯粹的改善+豪宅产品 整体市场业绩已经明确反馈： 改善型已经超越刚需，成为客群基数最大 最受追捧的产品 角度② 定位