顺势而为，全城爆发
团 队：天津中原地产
部 门：翡翠嘉和项目组
2019 / 04/ 18
2019 万科翡翠嘉和年度策略提报
我们提报的灵魂是什么？
目标客户要什么 ？
灵魂
质
生活
量
改善
保值
值
增值
买得
外部-宏观政策 外部-市场竞品 外部-客群分析
Part - 1. 依据篇
Part - 2. 观点篇
Part - 3. 解决篇
我们的观点1我们的观点2我们的观点3我们的目标
推售策略案场执行 推广策略 渠道策略
外部-宏观政策外部-市场竞品外部-客群分析
Part - 1
政策市场——近十年政策走势
2017年调控效果显著，市场延续降温势头，入冬已成定局；2018年调控不会放松，房子回归居住本质，调控将倾向基于供给端的长效机制
“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”
政策中短期不会放松，需要有持久战的心里准备从 “居者有其屋”到“住有所居”；市场供给结构将发生质变未来市场调控更倾向于基于供给端的长效性机制
19大关于地产的核心纲要解读
宏观
《十九大报告》中提出——“深化金融体制改革，增强金融服务实体经济能力，提高直接融资比重，促进多层次资本市场健康发展。健全货币政策和宏观审慎政策双支柱调控框架，深化利率和汇率市场化改革。健全金融监管体系，守住不发生系统性金融风险的底线。
①长期看：“去杠杆”已成核心原则；而金融杠杆降低更是首当其冲。对房地产市场必将产生深远影响。②短期看：当前正值的金融转型改革期，中短期信贷环境会有极大压力。
政策市场——信贷制度
金融信贷层面——金融要回归为实体经济服务的本质，“去杠杆”已成核心原则；
宏观
对外地购房者在市区及武清区的购房需求有一定抑制，同时使得需求引流至滨海新区、环城四区及除了武清区以外的远郊区域，将促进以上片区去库存。
“房子是用来住的，不是用来炒的”成为主基调
12月
政策加码收紧，短期热度难减，但后期大概率会回归稳定
商品住宅市场发展情况——天津市
宏观
近期市场政策
从“买房住”到“租房住” 租购同权时代即将到来今年的政府工作报告提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。从“房住不炒”到“租购并举”，从“买房住”到“租房住”，脱缰的房价回归理性，安居梦想也照进更多人的现实。去年9月，住建部发文，支持北京、上海开展共有产权住房试点工作，为大城市的无房家庭和新市民提供住房保障。而今年政府工作报告提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。正在召开的全国“两会”上，“房地产税”成为最受关注的“热词”之一。截至目前，我国已有20多个省份出台“加快培育和发展住房租赁市场”的实施细则，从供给、金融、财政等方面给予政策支持，伴随住房制度改革的推进，一个租购并举的多元市场也将开启。未来信息联网、不动产登记、房地产税等相继落地，住房制度长效机制正在成型。
稳妥推进房地产税立法 预计政府不会挤泡沫式打压2018年《政府工作报告》提出的今年工作目标中，健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法，以及改革个人所得税，是两个备受关注的热点。十八届三中全会首次提到“加快房地产税立法并适时推进改革”，而现在离2020年全面落实税收法定原则只剩3年时间，房地产税什么时候开征成为一个焦点问题。
宏观