石家庄南席项目2020年销售计划盘点及营销策略汇报
市场营销部 2020.04
市场趋势及区域推货
客户特征
价值体系的搭建
项目操盘矛盾点与问题
操盘策略
策略之下的具体执行动作
项目的销售逻辑
| 疫情下的房地产市场| 市场分析| 竞争分析| 客户分析| 销售策略及销售计划
目录
降息链条启动：超额准备金利率下降—逆回购（OMO）利率下降——1年期MLF利率下降——LPR下降
央行决定，自4月7日起，将金融机构在央行超额存款准备金利率从0.72%下调至0.35%
超额准备金利率，仅在2008年调动过，彼时从0.99%下调至0.72%，下调27BP，之后一直未做调整，此次下调超额准备金利率为12年以来首次，且由0.72%下调至0.35%，大幅度调整37个BP，将超额准备金利率“腰斩”了一半以上！把超额准备金的利率给降下来，已经无限趋近于0利率了，相当于央行在“倒逼”银行把钱贷出去。
当前的货币政策：货币抗疫： 8000亿+5500亿+4000亿=1.75万亿元
在城市建设层面，石家庄争取到了“红利”政策，这对石家庄的城市面貌，房地产市场会产生深远的影响；在供货端，针对性的降低房企的资金成本，促进房企资金的流动性，需求端未见明显政策性的改变；
当下石家庄房地产调控政策
1、疫情下的生活状态空间不足/局促，负面影响严重
核心的影响因子
家庭结构户型面积户型功能生活方式
影响较大的家庭
一代居租房客群一代居年长客群2代居（2房）3代居（3房4房）
2、购买决策支付力、区位、配套仍是首要关注，在此基础上倾向于产品力好的低密产品土地属性选择改变小，医疗关注度提升大商业上盖对家庭客户是劣势，核心城市近郊文旅有助力
3、产品：健康、安全、智能、便捷
户型重要空间：优势户型：餐厅空间更多户外链接阳台N+1的灵活多变的户型主卧拓展空间厨房多功能空间
公区无接触式归家智能体系安防体系便捷体系
4、线上营销：线上营销客户接受度高针对客户的内容、形式、接待、交易各环节都需要大幅提升
5、客群的差异性
客户更关注低密的的产品，对医疗和科技的关注度更高客户的需求提升点：户内健身空间、室内外交互的阳台、小区园林绿化
疫情下的房地产营销手段 消费者心里 产品功能所发生的小趋势
2019年住宅市场整体供求双涨，刚需刚改项目成市场主流，市场成交均价下降；2019年1-12月住宅市场整体供应约332万方，去化约387方，成交规模较2018年同期上涨43%，成交规模明显上升；成交金额约600亿，整体成交均价15331元/㎡，较2018年同期成交均价下降约4%。2019年住宅库存214万方、去化周期6个月相对合理：库存主要集中于鹿泉区、长安区和高新区，占全市库存的46%；藁城区域的小库存为9万㎡，去化周期为2.08个月；2019年新四区大体量品牌刚需、刚改项目下半年集中入市（ 9月出现推货高峰期），占据市场成交主流，拉低市场整体成交均价；主力成交面积区间为80-120平，首置首改产品，总价段集中在150万以内；
2019年石家庄整体市场表现