证券研究报告| 行业点评
2022 年 10 月 3 日
房地产开发
930政策合集点评：政策力度加码形式突破，自上而下推动需求复苏
政策一：9月 29 日晚央行银保监会发布通知，对于 2022 年 6-8 月新建商增持（维持）
品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在 年底前“因城施策”
2022
可自住决定阶段性维持、下调或者取消当地首套住房商贷利率下限。目前
70 大中城市中 23 城符合条件。 行业走势
政策二：9 月 30 日晚央行宣布在2022 年 10 月 1 日期，下调首套个人住
房公积金贷款利率 15bps，5年以下（含 5 年）和5 年以上利率分别调整
为 2.6%和3.1%，已降至历史最低值。
政策三：9月 30 日财政部、税务总局公布，自 2022 年 10 月 1 日至 2023
年 12 月 31 日，对出售自有住房并在现住房出售后1 年内在市场重新购买
住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
本轮政策组合拳三大特征：力度空前+形式突破+自上而下。
1.放松力度空前。5年期LPR 在 8 月已经降至历史最低值4.3%，此前首套
房商贷利率下限为 LPR 基础上下调 20 基点为4.1%，根据贝壳研究院 103
城中 86 城已降至此下限。而公积金贷款利率也已降至历史最低值。本轮个作者
人住房商业贷款和公积金贷款利率的双双下调，房贷利率预计有望迎来空前
分析师金晶
的历史最低水平。
执业证书编号：S0680522030001
2.形式有所突破。2008和 2014 年商业性个人住房贷款利率下限最低均调整
邮箱：jinjing3@gszq
为贷款基准利率的 0.7 倍，本次调整部分城市可能取消下限。针对改善臵换
研究助理肖畅
需求的个税退税优惠政策也区别于前两轮周期的针对首套刚需的税收优惠。
执业证书编号：S0680122050008
两条政策均在形式上有所突破。
邮箱：xiaochang@gszq
3.政策自上而下。今年以来，房地产政策呈现出“因城施策，小步快跑”的
研究助理肖依依
特点，地方城市结合自身情况出台相关政策，每次力度较小但出台频次较高。
执业证书编号：S0680121070010
武汉、青岛、苏州等地均出现过当地政策一日游现象。自上而下且拥有具体
邮箱：xiaoyiyi3664@gszq
内容的房地产政策放松极少，本轮政策放松为近期首例。
相关研究
本次调整有望使居民中长期贷款存量企稳回升并对销售起到一定的提振作
1、《房地产开发：2022W38：中央“保交楼”资金落地
用。本轮政策组合拳从具体效果看：一、有望使居民中长期贷款存量企稳回
升。近期限制提前还贷、降低房贷利率、允许带押过户等政策均出于此目的。 提振市场信心，新房二手房成交有所回暖》2022-09-25
二、提振购房需求。当前的市场已经不存在单一政策力挽狂澜的可能性，需2、《房地产开发：2022W37：受假期影响新房销售同比
要政策组合包去推动市场复苏，特别是自上而下类别的政策。 跌幅继续扩大，多个核心城市限购松动》2022-09-18
投资建议：政策会迟到但不会不到，维持地产开发板块“增持”评级。本轮3、《房地产开发：1-8月统计局数据点评:销售小幅
周期与2008.2014 年区别在于，除了博弈政策+政策下的销售复苏以外，叠 复苏竣工环比大增，新开工及拿地疲弱导致下半年投资
加了竞争格局改善的逻辑。我们认为目前供给侧产能端的出清力度更胜于去承压》2022-09-16
需求侧的下滑。因此受益于竞争格局改善的企业属于中周期走牛中的正反馈
阶段。临近大会，政策预期也会逐步变浓，建议关注地产板块，作为进可攻
退可守的策略配臵。进，政策出台到位，地产股赚相对+绝对收益；退，政
策没完全到位，地产股赚相对收益。建议关注房企包括：A股华发股份、保
利发展、滨江集团、建发股份、招商蛇口、万科A、金地集团；H股绿城中
国、华润臵地、中国海外发展、越秀地产；物业：华润万象生活、招商积余、
中海物业、绿城服务、保利物业。
风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反
应，疫情反复影响超预期。
请仔细阅读本报告末页声明 2022 年 10 月 3 日
政策一：部分城市 2022年底前可下调首套住房贷款利率下限
9 月 29 日晚央行银保监会发布通知，对于2022 年 6-8 月新建商品住宅销售价格环比、
同比均连续下降的城市，在 2022 年底前“因城施策”可自住决定阶段性维持、下调或
者取消当地首套住房商贷利率下限。
根据统计局数据，70 大中城市里 8 个二线城市 15 个三线城市共计23 城符合条件。分
别为天津、石家庄、大连、哈尔滨、武汉、贵阳、昆明、兰州、秦皇岛、包头、温州、
安庆、泉州、济宁、宜昌、襄阳、岳阳、常德、湛江、桂林、北海、泸州、大理。
P.2请仔细阅读本报告末页声明
2022 年 10 月 3 日
图表 1：符合首套房贷利率下限放宽条件城市一览（标蓝城市）
资料来源：国家统计局，国盛证券研究所
P.3请仔细阅读本报告末页声明
bYeWaUzVrRmP8OaO8OmOnNmOpNiNpOmMiNoPoM6MmMyRxNpNtQxNnNnR 2022 年 10 月 3 日
预计本次调整后个人住房贷款利率有望迎来历史最低值。
5 年期 LPR在 8 月已经降至历史最低值4.3%，此前首套房贷利率下限为LPR 基础上下
调 20 基点为 4.1%，根据贝壳研究院 103 城中 86 城已降至此下限。而2008 年和 2014
年大放松周期的金融机构个人住房贷款利率最低值为2009 年 6 月的 4.34%和 2016 年 9
月的 4.52%，而 2022 年 6 月为 4.62%。本次放宽下限后，部分城市的房贷利率预计有
望迎来历史最低值。
图表 2：8 月LPR 已降至历史低位
1年期lpr 5年期lpr
5.0%
4.8%
4.6%
4.30%
4.4%
4.2%
4.0%
3.8% 3.65%
3.6%
3.4%
3.2%
3.0%
2019201920192020202020202020202020202021202120212021202120212022202220222022
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08 10 12 02 04 06 08 10 12 02 04 06 08 10 12 02 04 06 08
资料来源：wind。国盛证券研究所
图表 3：金融机构个人住房贷款利率走势图
金融机构人民币贷款加权平均利率:个人住房贷款（%）
9
8
7
6
5
4
32009-06, 4.342016-09, 4.522022-06, 4.62
2
1
0
2008 20132018
200920102010201120112012201320142014201520152016201720172018201920202020202120212022
---
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1208 04
07 02 09 04 11 06 01 03 10 05 12 07 02 09 11 06 01 08 03 10 05
资料来源：wind，国盛证券研究所
取消房贷下限的政策形式在历史上为首次，但本次调整限制为首套房。2008 和 2014 年
商业性个人住房贷款利率下限最低均调整为贷款基准利率的 0.7倍，本次调整虽然限制
在首套房，但部分城市可能取消下限，形式上的突破为历史首次。
P.4请仔细阅读本报告末页声明
2022 年 10 月 3 日
图表 4：2008 年和 2014 年周期的住房贷款利率下限调整回顾
时间来源/文件具体关键内容
一、商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的 0.7 倍;最
低首付款比例由30%调整为20%。
《中国人民银行关于扩大 二、下调个人住房公积金贷款利率。其中，五年期以下(含)由现行的
商业性个人住房贷款利率 4.32%调整为4.05%，五年期以上由现行的4.86%调整为4.59%，分
2008/10/22
下浮幅度等有关问题的通 别下调0.27 个百分点。
知》三、对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融
机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持;对非自住房、
非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。
一、加大对保障性安居工程建设的金融支持。
二、积极支持居民家庭合理的住房贷款需求。对于贷款购买首套普通自
央行、银监会《关于进一步 住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准
做好住房金融服务工作的 利率的0.7 倍（此前执行 0.85 倍）。
2014/9/30
通知》 （即2014 年“ 930 三、增强金融机构个人住房贷款投放能力。央行鼓励银行发行 MBS 和
新政”） 期限较长的专项金融债券等筹集资金以增加贷款投放。
四、继续支持房地产开发企业的合理融资需求。积极稳妥开展房地产投
资信托基金（REITs）试点。
资料来源：各政府网站，国盛证券研究所
政策二：全国公积金贷款利率下降15bps
9 月 30 日晚央行宣布在 2022 年 10 月 1 日期，下调首套个人住房公积金贷款利率15bps，
5 年以下（含 5 年）和5 年以上利率分别调整为 2.6%和3.1%，已降至历史最低值。全
国住房公积金贷款最高限额全国各地不同，单人限额目前多在 50 万-80 万区间。
虽然已降至历史最低值，但根据历史经验预计四季度或有进一步下降空间。
从历史数据看，以 5 年以上公积金贷款利率为例：历史第一次下降是在 2002 年 2 月，
由 4.59%降至4.05%；第二次下降在2008 年 9 月-12 月，连续4 次下降，由 5.22%降
至 3.87%；第三次下降在2012 年 6 月-7 月，连续2 次下降，由 4.90%降至4.50%；第
四次下降在 2015 年 3 月-8 月，连续4 次下降，由 4.25%降至3.25%。
可以发现 2008 年以来，每次下降均在 2-4 次直接，我们预计四季度住房公积金贷款利
率或有进一步下调的空间。
P.5请仔细阅读本报告末页声明