200XXX市写字楼市场研究报告
总体判断
人行XX市中心支行货币政策分析小组近日发布上半年金融运行报告。报告显示：XX市金融平稳运行，XX市金融机构存贷款小幅增长，结售汇顺差继续扩大，深港合作成效显著，存贷款利率水平呈上升趋势，货币市场利率持续走低。XX市货币市场交投活跃，证券市场继续处于调整之中，保险市场发展势头良好，外汇和黄金市场持续快速发展，房地产市场宏观调控效果显现。
1 货币信贷概况
一、写字楼宏观市场环境
200X前三季度XX市写字楼市场成交统计
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套数
建筑面积（㎡）
金额（元）
均价（元）

第一季度
515
79470
934098630
11754

第二季度
385
74583
862158016
11560

第三季度
153
29072
349224254
12012

合计
1053
183125
2145480900
11716

1.???? 有效供给不足，成交量下降两成
指标
2004前三季度
200X前三季度
同比

成交套数
1922
1053
↓45.2%

成交面积
230163㎡
183125㎡
↓20.4%

成交金额
2,199,934,336
2,145,480,900
↓2.5%

200X前三季度XX市写字楼市场累计成交1053套，总建筑面积183125㎡，成交金额21.45亿元，分别下降45.2%，20.4%，2.5%。
200X年1-3季度新入市销售的写字楼仅中银大厦、金润大厦、鼎城国际及华融大厦四个项目，市场基本处于存量消化阶段，上半年成交量与2004年同期基本持平，进入第三季度受供给不足的影响，各项统计指标迅速下挫，并为第四季度写字楼市场的全面爆发积聚了能量。
2.???? 第四季度市场全面爆发，成交创历史记录
进入第四季度以后，卓越时代广场、金中环、凤凰大厦、新世界中心、星河世纪写字楼、国际交易广场、海岸城东座等项目集中入市，供应总量超过50万㎡，由前三季度的需求市场迅速转入供给市场，潜在的购买力得到了极大的释放，受投资市场的带动，写字楼销售出现了罕见的抢购现象，总建面12万多平方米的卓越时代广场推出不足一个月销售率就突破了40%。据初步统计，第四季度XX市写字楼的成交量超过15万平方米，全年突破30万平方米已成定局，为1997年以来的历史最高记录。
3.???? 价格整体走高
200X年前三季度XX市写字楼市场整体成交均价11716元/平方米，与去年同期9558元/平方米的均价相比上涨幅度超过22%，进入第四季度以后，以卓越时代广场为代表的高端写字楼物业成为市场的主力，在物业品质及投资市场的双重推动作用下，市场成交价格进一步大幅度提升，时代广场、新世界中心、国际交易广场的均价都突破了18000元/平方米。
二、市场特征
1.???? 高端市场进一步集中
据同致行商务事业部的研究显示，近两年内XX市写字楼的潜在供应量超过120万㎡，而福田中心区将是未来市场竞争的绝对主战场，其写字楼潜在供应量超过80万平方米，约占全市供应总量的70%，且主要为超高层高档大开间写字楼，相对于目前全市每年30多万平方的消化量，竞争相当激烈。
2.???? 二、三级市场联动，空置率持续下降
受供给市场不足及投资市场升温的影响，福田中心区成为200X年度XX市写字楼绝对的主战场，成交量及成交价格均实现历史性的突破，同时南山
。。。以下略