企业年报-克而瑞研究中心 房企预售受限资金占比分化，监管放松效果有限 房玲、易天宇 2022年5月 版权所有?易居企业集团·克而瑞研究中心1/ 4企业年报-克而瑞研究中心 房企预售受限资金占比分化，监管放松效果有限 2021年下半年，随着部分房企出现流动性问题，项目陆续出现停工现象，交付风险 不断加剧。受此影响，政策底线转向保交楼，各地加强了预售资金监管，进一步加剧了 房企流动性紧张。2022年随着全国性商品房预售资金监管新规的出台，修正此前过严的 资金监管，各地均出现适度放宽预售资金监管的迹象。在此背景下，房企流动性紧张问 题能否得到一定程度的缓和？ 加预售监管资金后受限制现金占比达 29%，整体房企流动性更趋紧张 预售资金虽然归属于开发企业，但与其他一般自有资金性质完全不同。原则上，房 企须将预售资金按一定比例存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支 取、使用，且随着项目的施工进度进行拨付。实际在过去的发展过程中，预售资金对撬 动企业规模发展至关重要，是房企非常重要的现金流。但是，2021年随着部分房企流 动风险显现，各地政府加强了预售资金监管，西安、天津、石家庄等 36省市相继出台 政策加强预售资金监管，要求全部购房款需直接存入专用监管账户，并实行全额、全程 监管。在此背景下，预售资金可提取比例降低、提取难度加大，不仅限制了企业的发展， 更是进一步加大了偿债压力。 在财务报表中，预售监管资金是否算作受限制现金，目前各家房企未有统一的标准。 我们监测了88家重点上市房企数据后，发现有 47家房企未明确披露，仅有 41家房企 在财务附注中披露了相关预售监管资金。而在披露预售监管资金的 41家房企中，只有 约一半的房企将预售监管资金算在了受限制现金内。 通过比较这41家房企与未披露房企的数据，可以发现41家房企的受限制现金占到 了总现金的29%，占比几乎是未披露房企的两倍；同比增加了5个百分点，增速也更快。 部分企业受限现金占比甚至超过了70%，最典型的如合景泰富，受预售监管资金大幅增 加影响，受限制现金从2020年的39亿元增加至217亿元，占现金持有总额的比重也从 9%增加至74%，非受限现金短债比从1.61降至0.38，流动性压力骤然加剧。由此可见， 预售监管资金政策的趋严与放宽，将直接影响到房企的现金支配力，从而进一步影响短 期的偿债压力。 表：披露与未披露预售监管资金房企的受限制现金占比及非受限现金短债比 类型 指标 2020 年 13% 2021 年 15% 受限现金占比 未披露预售监管资金房企 非受限现金短债比 受限现金占比 1.21 1.05 24% 29% 披露预售监管资金房企 非受限现金短债比 （包含预售监管资金） 1.20 1.02 数据来源：企业年报、CRIC整理 版权所有?易居企业集团·克而瑞研究