南京新景祥 2017年12月 冠城大通六合G67项目前期定位报告 目录 1 土地价值理解 2 市场预判与竞争分析 3 客户定位 6 住宅价格预判 5 产品价值建议 4 产品定位 土地价值理解—— 01 本案位于江北新区六合龙池新城核心区，区域基建初步完备 B A C D E 莉湖中路以西 古棠大道以东 四柳路以北 莉湖路以南 距六合区政府约1公里 本案 地处整个六合新城莉湖休闲宜居片区 本案 功能定位：江北新区城市副中心（雄州中心）的重要组成部分，是以居住为主体，片区综合服务为核心的生态宜居组团“规划形成“一轴、一带、一环、三心、三片”的总体布局结构” “一轴”是沿六合大道、雄州东路的城市发展 “一环”是滁河景观带与沿雍六路防护绿带、宁连快速路防护绿带连接形成的片区绿环 “三心”是“一主、两副”（商务办公中心、商务中心、生态休闲中心） “三片”是指龙池路与朝天街围合的雄州中心综合片区，宁连快速路与六合大道、朝天街围合形成的新城文体综合片区以及龙池路与六合大道以南的莉湖休闲宜居片区$。 总体较为平整，单幅规模小,南临高架，商业需自持 路网密集，靠近S8号线龙池地铁站，通达程度高 1 2 3 4 地块整体素质较好，适合打造品质住宅项目 市场预判与竞争分析—— 02 2018年地王上市，下半年限价政策可能松动 短期内不会放松的条件 稳健中性的货币政策， “稳增长、调结构、控总量” 精准抑制短期投机 结合人才吸引政策 维持有针对性的政策 有可能结构化放松 多轮市场调控已使需求进入了理性的通道，稳定预期已逐步建立。 投机需求抑制，供应加大，加之租赁住房、共有产权房等影响，价格将取决于新的供求关系，政策放开后对市场影响相对较小。 2019年进入相对宽松时点，但仍将寻求长效机制建立 明冷暗热 强者恒强 总量下降 热度不减 低位徘徊 整体趋稳 价格倒挂 流动放缓 2017年土地成交564万㎡，总揽金1558亿元，楼面地价12504元/㎡， 拿地企业均为实力房企 数据来源：RDAS、新景祥整理 16-17年各板块住宅土地成交价格（含商住） 房企外拓储地，边缘地区地价攀升，满城尽是2万+ 开发商拿地热情渐减，住宅用地楼面地价微降 2017年成交628万㎡，对比16年成交减半，均价上涨至24907元/㎡ 数据来源：RDAS，不含高淳溧水，统计至12月29日 2013年1月-2017年12月全市商品住宅库存和去化周期 库存23454套，去化周期5个月 数据来源：RDAS，数据截止至2017年12月29日 两江为市场供销两大主力，成交占比32%， 外围区域溧水、六合供销量增，超过部分主城板块，成交占比26% 数据来源：RDAS 17年二手房成交套数同比16年明显下滑，2017年累计成交88618套，相比去年减少42%； 16年二手房与新房比为1.27，17年比例为1.43，二手房与新房比例提升； 数据来源：网上房地产、RDAS，不含高淳溧水，统计至12月29日 二手房成交88618套，同比降低42%， 河西、两江等区域价格倒挂 六合供销平稳在125万㎡左右，2017年均价上涨至12251元/㎡ 2017年六合供应量占整个江北供应量的47%，成交量占比超过50%，成交均价是江北均价的67%