................................................................................................................................... I Abstract ......................................................................................................................... III 1绪论 ............................................................................................................................... 1 1.1 研究背景及问题提出 ............................................................................................ 1 1.1.1 研究背景 ......................................................................................................... 1 1.1.2 问题提出 ......................................................................................................... 3 1.2相关研究现状 ......................................................................................................... 3 1.2.1 营销管理理论（STP战略）综述.................................................................. 3 1.2.2 市场细分（S）策略概述 ............................................................................... 4 1.2.3 目标市场选择（T）策略概述 ....................................................................... 4 1.2.4定位（P）策略概述 ........................................................................................ 5 1.2.5 文献述评 ......................................................................................................... 6 1.3 研究目标与研究思路 ............................................................................................ 7 1.3.1 研究目标 ......................................................................................................... 7 1.3.2 研究思路 ......................................................................................................... 7 1.4 研究方法与研究内容 ............................................................................................ 8 1.4.1 研究方法 ......................................................................................................... 8 1.4.2 研究内容 ......................................................................................................... 9 2 概念界定与理论基础 ................................................................................................ 11 2.1 相关概念界定 ...................................................................................................... 11 2.1.1 房地产业 ....................................................................................................... 11 2.1.2康养产业 ........................................................................................................ 12 2.2 理论基础 .............................................................................................................. 12 2.2.1 红海战略与蓝海战略 ................................................................................... 12 2.2.2 核心竞争力 ................................................................................................... 13 2.2.3 差异化战略 ................................................................................................... 13 2.3分析工具 ............................................................................................................... 14 2.3.1 SWOT分析 .................................................................................................... 14 2.3.2问卷调查法 .................................................................................................... 14 2.3.3交叉分析法 .................................................................................................... 15 3 K市宏观环境分析 ..................................................................................................... 17 3.1 K市城市定位及发展规划 ................................................................................... 17 3.1.1城市占位 ......................................................................................................... 17 3.1.2经济占位 ......................................................................................................... 18 3.1.3宜居占位 ......................................................................................................... 19 3.1.4城市发展 ......................................................................................................... 19 3.1.5城市交通 ......................................................................................................... 20 3.1.6城际交通 ......................................................................................................... 20 3.2 K市经济环境 ........................................................................................................ 21 3.2.1 城市经济总量 ................................................................................................ 22 3.2.2 产业结构 ........................................................................................................ 23 3.2.3 固定资产 ........................................................................................................ 25 3.2.4 城市人口 ........................................................................................................ 26 3.2.5消费收入 ......................................................................................................... 27 3.3 K市房地产市场经济现状 .................................................................................... 28 3.3.1 土地市场 ........................................................................................................ 28 3.3.2 商品住宅市场 ................................................................................................ 29 3.3.3政策解读（限售、限购） ............................................................................. 33 3.3.4 房地产市场小结及未来趋势预判 ................................................................ 35 3.4K市宏观环境状况小结 ..................................................................................... 36 4 C项目市场细分与定位的调研分析 .......................................................................... 37 4.1开发目标及C项目本体分析 ............................................................................... 37 4.1.1 区位、四至及现状 ........................................................................................ 37 4.1.2 规划条件 ........................................................................................................ 39 4.1.3路网及轨道交通等市政配套设施 ................................................................. 41 4.1.4项目本体分析小结 ......................................................................................... 42 4.2调研一：中观市场分析（土地层面） ............................................................... 43 4.2.1土地市场分析 ................................................................................................. 44 4.2.2土地市场小结 ................................................................................................. 49 4.3调研二：中观市场分析（城市板块竞争层面） ............................................... 50 4.3.1楼市格局 ......................................................................................................... 50 4.3.2量价特征 ......................................................................................................... 50 4.3.3产品特征 ......................................................................................................... 51 4.3.4客群特征 ......................................................................................................... 53 4.3.5存量特征 ......................................................................................................... 54 4.3.6竞争关系 ......................................................................................................... 55 4.3.7竞争小结 ........................................................................................................ 55 4.4调