中国旅游地产在三十多年的投资、开发、运营过程中，一直在不断摸索经验，探索 国外成功案例，旅游地产也在迅速成长起来，逐渐走上转型增效的成熟道路，并展现出 强大的发展潜力，以“文化”为诉求的文化旅游地产成为业界投资者的新焦点，成为旅 游地产新的发展方向。然而目前，我国文旅行业存在发展不平衡、集聚效应不强以及“挂 羊头卖狗肉（借助‘文化’的名义进行房地产销售）”等来获取竞争优势的缺陷，这严 重制约着我国文化旅游地产公司投资质效水平的提高。 本文基于国内外相关的研究理论与研究方法，针对我国文化旅游地产产业投资质效 的发展现状，以JY文化旅游地产公司为分析对象，研究目前JY文化旅游地产公司投资 质效存在的问题及不足，提出基本策略与保障措施。首先，简单介绍了本文的研究背景， 说明研究的动因及其目的，阐述了文章的研究意义，并对国内外学者在文化旅游地产领 域方面的相关研究进行了回顾和总结，选取模糊综合评价法和层次分析法为研究JY文 化旅游地产公司投资质效问题提供了方法与技术支撑。其次，阐述了文化旅游地产投资 质效的相关概念、影响因素（区位、政治、经济及行业及管理运营）和影响机理（资源 内驱力的形成、政策推动力的介入及经济外趋力的渗透），并对文化旅游地产投资质效 分析测度与评价模型进行了概述。再次，简单介绍了JY文化旅游地产公司的发展历程 和投资项目情况，选取三个项目对JY公司投资质效进行测评，并根据测评结果分析JY 公司投资质效存在的问题及其成因（投资回报周期长、市场同质化严重、运营管理难度 大、基础设施不完善及市场推广难度大）。最后，结合JY公司投资质效现状的分析评价 和实际情况，从资金筹措、人力资源、组织机构、流程管理、技术服务、信息资源等六 个方面提出了基本策略与保障措施。 根据JY文化旅游地产公司投资质效的研究结果所得到的数据、内容，总结其中存 在的问题及成因分析，并提出相应的基本策略与保障措施，进一步完善了文化旅游地产 投资质效相关理论研究，也为其他文化旅游地产行业或公司投资质效的提升提供策略依 II 据和参考建议。 关键词：JY文化旅游地产公司；文化旅游地产；投资管理；投资质效 III RESEARCHONINVESTMENTQUALITYANDEFFICIENCYOFJY CULTURALTOURISMREALESTATECOMPANY ABSTRACT China'stourismrealestateinvestmentinmorethan30years,thedevelopment,operation process,hasbeencontinuouslygropeforexperience,exploreforeignsuccessfulcases, tourismrealestateisalsogrowinguprapidly,onapathtothetransformationefficiencyof maturegradually,andshowastrongpotentialfordevelopment,to"culture"asthepursuitof culturaltourismrealestatebecomesthenewfocusofinvestors,asanewdevelopment directionoftourismrealestate.However,atpresent,China'sculturaltourismindustryhasthe defectsofunbalanceddevelopment,weakagglomerationeffectand"sellingdogmeatby hangingsheep'shead(sellingrealestateinthenameof'culture')togaincompetitive advantages,whichseriouslyrestrictstheimprovementofinvestmentqualityandefficiency levelofChina'sculturaltourismrealestatecompanies. Basedonrelevantresearchtheoriesandmethodsathomeandabroad,thispaperaimsat thedevelopmentstatusofinvestmentqualityandefficiencyinChina'sculturaltourismreal estateindustry.TakingJYculturaltourismrealestatecompanyastheanalysisobject,this paperstudiestheexistingproblemsanddeficienciesofinvestmentqualityandefficiencyin JYculturaltourismrealestatecompany,andproposesbasicstrategiesandsafeguardmeasures. Firstofall,thispaperintroducestheresearchbackgroundofthisarticleputforwardand problems,suggeststhatselectedtopicreasonandpurposeoftopics,elaboratedtheresearch significanceofthearticle,andthedomesticandforeignscholarsinthefieldofcultural tourismrealestateresearchisreviewedandsummarized,USESfuzzycomprehensive evaluationmethodandanalytichierarchyprocess(AHP)astheresearchJYculturaltourism investmentrealestatecompanyqualityproblemprovidesthemethodandtechnicalsupport. Secondly,thispaperexpoundstheculturaltourismrealestateinvestmentquality,andthe effectoftherelatedconcepts,influencefactorsandmanagement(location,political,economic IV andindustryoperation)andinfluencemechanismoftheformationofthedrive(resource, interventionpolicyimpetusandthepenetrationofoutsideeconomicdrivingforce),andthe culturaltourismrealestateinvestmenteffectanalysisofmeasureandevaluationmodelwere summarized.JYagain,simplyintroducedthedevelopmentofculturaltourismrealestate companyandinvestmentproject,selectthreeprojectsofJYcompanyinvestmentquality,and theeffectevaluation,andqualitativeanalysisofJYcompanyinvestmenteffectaccordingto theresultsoftheevaluationproblemsanditsreasons(returnoninvestmentcycleislong,the marketbegantodifficult,operationsmanagement,imperfectinfrastructureandmarketing difficult).Finally,basedontheanalysisandevaluationofthestatusquoofinvestmentquality andefficiencyofJYcompanyandtheactualsituation,thebasicstrategiesandguarantee measuresareputforwardfromsixaspects,includingfundraising,humanresources, organizationalstructure,processmanagement,technicalservicesandinformationresources. AccordingtoJYinvestmentrealestatecompanyquality,andtheeffectofcultural tourism,theresultsofdata,content,summarizestheproblemsandcauseanalysis,andput forwardcorrespondingbasicstrategyandsafeguardmeasures,furtherimprovethetourism realestateinvestmentqualityculturerelatedtheoreticalresearch,alsoforothercultural tourismquality,andtheeffectoftherealestateindustryorcompanyinvestmentpromotionto providepolicybasisandthereferencesuggestion. KEYWORDS：JYculturaltourismrealestatecompany；Culturaltourismreal estate；Investmentmanagement；Investmentinmasseffect V 目录 摘要.............I ABSTRACT......III 第一章绪论...1 1.1研究背景与选题目的.............1 1.1.1研究背景与问题的提出......1 1.1.2选题动因与选题目的..........1 1.2研究意义..2 1.2.1理论意义..............................2 1.2.2现实意义..............................2 1.3相关研究进展.........................3 1.3.1文化旅游地产相关研究......3 1.3.2文化旅游地产公司发展相关研究.....................4 1.3.3文化旅游地产投资质效研究.............................5 1.3.4已有研究评述......................6 1.4研究内容与研究方法.............7 1.4.1研究内容..............................7 1.4.2研究方法..............................9 第二章文化旅游地产投资质效研究相关理论问题..............................11 2.1相关概念11 2.1.1文化旅游地产与文化旅游地产公司...............11 2.1.2文化旅游地产投资质效....12 2.1.3文化旅游地产投资质效评价...........................14 2.2文化旅游地产投资质效的影响因素..................15 2.2.1区位因素............................15 2.2.2政治因素............................16 2.2.3经济因素............................16 2.2.4行业因素............................19 VI 2.2.5管理运营因素....................20 2.3文化旅游地产投资质效的影响机理..................21 2.3.1资源内驱力的形成............22 2.3.2政策推动力的介入............22 2.3.3经济外趋力的渗透............23 2.4文化旅游地产投资质效分析测度与评价模型..23 2.4.1文化旅游地产投资质效测度评价基本思路与原则......................24 2.4.2文化旅游地产公司投资质效测度的指标体系..............................25 2.4.3文化旅游地产公司投资质效评价的模型构建..............................29 第三章JY文化旅游地产公司投资质效现状的分析评价...................33 3.1JY文化旅游地产公司概况..33 3.1.1JY文化旅游地产公司及其发展历程..............33 3.1.2JY文化旅游地产公司投资及项目简况..........33 3.2JY文化旅游地产公司投资质效测评.................37 3.2.1投资质效评价指标设计....38 3.2.2投资质效评价数据的采集与分析...................39 3.2.3投资质效评价权重的确定41 3.2.4投资质效评价的统计分析42 3.2.5投资质效评价的结果........44 3.3JY文化旅游地产公司投资质效存在的问题及成因分析................44 3.3.1投资回报周期长................45 3.3.2市场同质化严重................46 3.3.3运营管理难度大................47 3.3.4基础设施不完善................47 3.3.5市场推广难度大................48 第四章提升JY文化旅游地产公司投资质效的基本策略与保障措施.............................50 4.1提升JY文化旅游地产公司投资质效的基本策略..........................50 4.1.1改善公司筹资方式............50 4.1.2设立投资管理机构............51 4.1.3完善投资管理制度............52 VII 4.1.4优化决策投资流程............53 4.1.5培育投资决策人才............55 4.1.6构建投资管理信息系统....55 4.2提升JY文化旅游地产公司投资质效的保障措施..........................56 4.2.1资金筹措保障....................56 4.2.2人力资源保障....................56 4.2.3组织结构保障...........