随着我国经济和资本市场的快速发展以及城镇化改造和房屋商品化进程，房地产 业呈现高速增长的态势。特别是“粤港澳大湾区”规划的颁布，使房地产业遇到了前 所未有的发展机遇。但在中央住房不炒的大方针下，未来大湾区需要的是具有产城融 合能力的开发商，这使房企不可避免地进入黄金发展和产业转型期，面对更加激烈的 竞争环境，股东们也愈发重视企业的经营绩效。可是，当前房企大都采用以净利润为 核心的绩效评价方法，并未考虑权益成本和其他因素对企业实际价值的影响，故使地 产业一直未能准确地反映其经营绩效。因此，寻求一种更合适的绩效评价方法已成为 房地产企业发展和管理的一个重要课题，科学合理的绩效评价能使传统的房企具备资 源重估的新空间，实施有效的行业整合及管理手段并与大湾区战略目标保持一致，从 而提升企业管理水平，增强企业核心竞争力和综合实力，保证企业长期稳定健康发展， 促进湾区建设。 本文采取理论研究法、案例分析法、层次分析法等研究方法，运用国内外绩效评 价和EVA的相关理论，以FM集团为例研究其绩效评价。首先，通过梳理FM集团绩效 评价现状，深入分析其成效与不足，总结其现行绩效评价存在的主要问题并深入剖析 导致存在问题的原因。其次，以FM集团现行绩效评价体系为基础，结合相关理论知识， 以EVA为财务维度的核心指标，围绕FM集团战略目标而展开确认其绩效评价指标，以 其战略目标为依据而层层细化分解，从EVA、财务、内部管理、项目建设、学习与成 长、客户管理等六个维度构建了FM集团基于EVA模式的绩效评价新体系，运用层次分 析法（AHP）对各维度指标进行权重权重赋值确认。再次，计算FM集团2015-2019年 EVA值，利用综合评分法对FM集团2015-2019年绩效进行计算综合评分，并对FM集 团2015年-2019年基于EVA的绩效评价和现行绩效评价两种方法的评价结果进行了总 项与分项对比分析，而发现EVA绩效评价方法更能客观、真实地反映股东财富和企业 真实绩效水平。最后，在对FM集团绩效评价中发现其经营和管理仍然存在一些问题而 影响其绩效评价效果，对此提出了提升FM集团绩效的对策建议，为我国其他房地产企 业绩效评价提供参考作用，进而增加企业价值，增强企业竞争力。 本文围绕管理学中的绩效评价和EVA理论基础，查阅大量国内外研究文献，从典 型案例中找到普遍适用的经验，从而为国内房地产企业开展EVA绩效评价提供一定的 启示和帮助，促进我国各大、中小房地产企业重视EVA绩效评价方法并推行使用，为 其完善绩效评价体系提供支持和实用性的借鉴建议。 关键词：绩效评价;经济增加值(EVA);层次分析法(AHP);综合评分法;FM集团 II Abstract Alongwithourcountry’seconomyandtherapiddevelopmentofcapitalmarketandthe transformationandhousingcommercializationprocessofurbanization,therealestate industrypresentsthehigh-speedgrowth.Especiallythepromulgationofthe"Guangdong, HK&MacauLargeBay"planning,causedtherealestateindustrymettheunprecedented developmentopportunity.Butunderthecentralhousingpolicy,thefutureneedLargeBay areahasthecapacityofcityintegrationdeveloper,thismakestheenterprisenotinevitably intogoldendevelopmentandindustrialtransformationperiod,inthefaceofmoreintense competitiveenvironment,theshareholdersalsopaymoreattentiontotheenterprisebusiness performance.However,currentlymostoftheenterprisesareusingthenetprofitasthecore oftheperformanceevaluationmethods,doesnottakeintoaccountcostsandotherfactorson theenterpriseactualvalue,theinfluenceofreasonthatrealestatehasnotbeenableto accuratelyreflectthebusinessperformance.Therefore,toseekforonemoresuitable performanceevaluationmethodforrealestatedevelopmentandmanagementbecomean importantsubject,scientificandreasonableperformanceevaluationcanmaketraditional enterprisehastheresourcestorevaluethenewspace,implementeffectiveintegrationand managementoftheindustryandtheLargeBayareaconsistentstrategicobjectives,socan improveenterprisemanagementlevel,enhanceenterprisecorecompetitivenessand comprehensivestrength,guaranteetheenterpriselong-termhealthydevelopment,promote theconstructionofLargeBayarea. Thisarticletakethetheorystudy,caseanalysis,themethodsofanalytichierarchy process,usingthedomesticandabroadperformanceevaluationandEVAconcerningtheory basedpmtheFMgroup.Firstly,bycombingFMgroupperformanceevaluationofthestatus quote,in-depthanalysestheachievementsanddeficiency,extractingtheproblemsexisting inthecurrentperformanceevaluationandfurtheranalyzedthecauseofproblems.Secondly, basedonthecurrentperformanceevaluationsystemofFMgroup,combinedwithrelevant theoreticalknowledge,withEVAasthecoreofthefinancialdimensionindexes,revolves aroundFMgroupstrategictargetandconfirmitsperformanceevaluationindex,basedonits strategicgoalsthroughlayeruponlayerbreakdownfromEVA,finance,internal management,projectconstruction,learningandgrowth,customermanagementetcthese6 dimensionsconstructedFMgroupnewperformanceevaluationsystembasedonEVAmodel, usingtheanalytichierarchyprocesstoconfirmthedimensionofthetarget.Thirdly, calculatedtheFMgroupEVAvaluefrom2015to2019,usingthecomprehensiveevaluation methodofFMgroupperformancewasflatin2015-2019scorecalculation,theevaluation III resultswithFMgroupcarriesoutacomparativeanalysisonthecurrentperformance evaluation,foundthatEVAmodelofperformanceevaluationismoreobjectiveandtruly reflecttheshareholders'wealthandenterpriseperformancelevel.FMgroupareputforward basedonEVAperformanceevaluationtobemoreperfectandreasonableSuggestionsfor improvement,inordertohelpourrealestateenterprisesenhancethelevelofperformance andincreasetheenterprisevalue,enhancetheenterprisecompetitiveness. BasedaroundthemanagementofperformanceevaluationandEVAtheory,alarge numberofdomesticandforeignresearchliterature,foundinthetypicalcaseofgeneral applicationexperience,bythedomesticrealestateenterprisestocarryouttheEVA performanceevaluationprovidecertainenlightenmentandhelptopromoteourcountryeach big,smallandmedium-sizedrealestateenterprisestoattachimportancetoEVA performanceevaluationmethods,andpromoteuse;Providesupportforitsperfect performanceevaluationsystemandpracticalsuggestionsforreference. Keywords:performanceevaluation;economicvalueadded(EVA);analytichierarchy process(AHP);comprehensivescoringmethod;FMgroup IV 目录 摘要..............I ABSTRACT....II 一、绪论......1 （一）研究背景及研究意义..1 1.研究背景......................1 2.研究意义......................2 （二）国内外研究现状..........3 1.国外研究现状..............3 2.国内研究现状..............4 3.国内外研究评述..........7 （三）研究内容及方法..........7 1.研究内容......................7 2.研究方法......................9 二、相关概念界定及理论基础..............................11 (一)传统绩效评价概述........11 1.绩效评价的含义........11 2.绩效评价理论基础....11 3.绩效评价方法............12 (二)经济增加值（EVA）绩效评价.....................13 1.经济增加值(EVA)的内涵.........................13 2.经济增加值（EVA）的计量及相关会计科目调整................13 3.经济增加值（EVA）指标绩效评价的效果............................15 三、广州FM集团现行绩效评价体系现状及存在的问题...................16 （一）广州FM集团基本情况.............................16 1.FM集团成立与发展...16 2.FM集团业务和经营情况..........................16 3.FM集团财务状况.......17 (二)广州FM集团现行绩效评价体系现状.........20 1.现行绩效评价体系....20 2.现行绩效评价分析....23 3.现行绩效评价结果....27 （三）广州FM集团现行绩效评价体系存在的主要问题及原因....28 V 1.FM集团现行绩效评价存在的主要问题..28 2.导致FM集团现行绩效评价存在问题的原因........................31 四、基于EVA的广州FM集团绩效评价指标体系构建.......................34 （一）指标体系构建思路和原则.......................34 1.指标体系构建思路....34 2.指标体系构建原则....34 （二）基于EVA的绩效评价指标选取依据.......34 1.财务指标的选取依据35 2.非财务指标的选取依据...........................36 （三）构建绩效评价指标体系...........................37 1.财务指标的确定........37 2.非财务指标的确定....39 3.FM集团引入EVA指标后新绩效评价体系.............................40 （四）指标权重赋值............41 1.AHP层次分析法理论概述........................41 2.运用层次(AHP)分析法确定指标权重赋值............................43 3.各判断矩阵一次性检验...........................49 （五）综合评分....................50 1.综合指标权重计算....50 2.各项指标综合评分方法...........................51 五、基于EVA的广州FM集团绩效评价及效果....54 （一）计算FM集团2015-2019年EVA值及相关指标....................54 1.税后净营业利润的计算...........................54 2.EVA资本投入额的计算............................55 3.加权平均资本成本