摘要............................................................................................................................IV Abstract........................................................................................................................V 第1章绪论................................................................................................................1 1.1研究背景及意义.....................................................................................................1 1.1.1研究背景.....................................................................................................1 1.1.2研究意义.....................................................................................................2 1.2国内外研究现状.....................................................................................................2 1.2.1国外研究现状.............................................................................................2 1.2.2国内研究现状.............................................................................................3 1.2.3文献述评....................................................................................................6 1.3研究内容与方法.....................................................................................................6 1.3.1研究内容.....................................................................................................6 1.3.2研究方法.....................................................................................................6 第2章相关理论基础..................................................................................................9 2.1市场营销概念.........................................................................................................9 2.2相关营销理论与分析方法.....................................................................................9 2.2.1营销理论....................................................................................................9 2.2.2营销分析方法...........................................................................................11 2.3房地产项目营销...................................................................................................14 2.3.1房地产项目营销的概念...........................................................................14 2.3.2房地产项目营销的特征...........................................................................14 第3章托斯卡纳项目营销现状及存在的问题分析................................................16 3.1公司简介...............................................................................................................16 3.2托斯卡纳项目简介..............................................................................................16 3.3托斯卡纳项目营销现状及问题分析...................................................................18 3.3.1项目营销现状分析..................................................................................18 3.3.2项目营销问题分析..................................................................................22 第4章托斯卡纳项目营销环境分析........................................................................25 4.1宏观环境分析.......................................................................................................25 4.1.1政治环境...................................................................................................25 4.1.2经济环境..................................................................................................26 4.1.3社会环境..................................................................................................28 4.1.4技术环境..................................................................................................29 II 4.2微观环境分析.......................................................................................................29 4.2.1项目环境分析...........................................................................................29 4.2.2项目竞争者分析.......................................................................................30 4.2.3目标客户需求分析...................................................................................32 4.3托斯卡纳项目SWOT分析.....................................................................................33 4.3.1优势分析...................................................................................................33 4.3.2劣势分析...................................................................................................33 4.3.3机会分析...................................................................................................34 4.3.4威胁分析..................................................................................................34 4.3.5SWOT组合分析结论.................................................................................35 第5章托斯卡纳项目市场战略（STP）分析.........................................................37 5.1市场细分...............................................................................................................37 5.1.1户型面积细分..........................................................................................37 5.1.2地理因素细分...........................................................................................39 5.1.3顾客因素细分..........................................................................................40 5.2目标市场选择.......................................................................................................42 5.2.1核心市场..................................................................................................42 5.2.2重要市场..................................................................................................42 5.3市场定位...............................................................................................................42 第6章托斯卡纳项目营销策略制定........................................................................44 6.1托斯卡纳项目产品策略.......................................................................................44 6.1.1整体规划设计策略...................................................................................44 6.1.2景观设计策略...........................................................................................44 6.1.3品牌策略...................................................................................................45 6.1.4服务策略...................................................................................................46 6.2托斯卡纳项目价格策略.......................................................................................46 6.2.1影响房地产价格的因素...........................................................................46 6.2.2定价方法...................................................................................................48 6.2.3定价策略...................................................................................................49 6.3托斯卡纳项目渠道策略.......................................................................................51 6.3.1项目营销渠道选择...................................................................................51 6.3.2互联网营销渠道......................................................................................51 6.3.3项目代理商渠道.......................................................................................52 6.4托斯卡纳项目促销策略.......................................................................................52 III 6.4.1广告策略...................................................................................................52 6.4.2人员促销策略...........................................................................................53 6.4.3公共关系策略...........................................................................................54 6.4.4销售促进策略..............................................